logo

 

D & D servis, s.r.o. 

Výletní 398

149 00 Praha 4

IČO: 28403118 | DIČ: CZ28403118 | Mob.: 774 360 804 | Tel.: 244 470 603

Svolání shromáždění vlastníků jednotek

V současné době probíhají v SVJ a v části odborné veřejnosti diskuse týkající se způsobu a lhůt pro svolávání shromáždění vlastníků jednotek. Reagujeme na tyto diskuse a nabízíme základní informaci o úpravě v NOZ a použití dosavadních stanov SVJ v této záležitosti.

Příčiny nejasností týkajících se způsobu svolání shromáždění po 1. 1. 2014

Diskuse na toto téma, leckdy s rozdílnými závěry, včetně názorů, zda musí být svoláno zasedání shromáždění SVJ 30 dní předem či nikoliv, má svůj původ v ustanovení § 1221 NOZ, podle něhož se pro SVJ použijí podpůrně (subsidiárně) ustanovení NOZ o spolku (v daném případě jde o ustanovení o členské schůzi spolku zejména v § 248 a § 249 NOZ), pokud nevyplývá z ustanovení o SVJ, zahrnutých v rámci ustanovení o bytovém spoluvlastnictví, něco jiného.

Diskuse ovlivňuje také skutečnost, že předchozí zákon o vlastnictví bytů se způsobem svolání shromáždění blíže nezabýval a úprava svolávání shromáždění byla upravena až ve vzorových stanovách SVJ, tvořících přílohu nařízení vlády č. 371/2004 Sb. ve znění nařízení vlády č. 151/2006 Sb. (dále jen „nařízení vlády“). Jmenovitě v čl. VII odst. 7 vzorových stanov SVJ bylo stanoveno, že se shromáždění svolává písemnou pozvánkou, která se doručí všem členům společenství, a současně se vyvěsí v domě na domovní vývěsce společenství. Vodst. 8 pak bylo stanoveno, že písemná pozvánka musí být doručena a současně vyvěšena nejméně 15 dní přede dnem konání shromáždění; současně byly uvedeny minimální náležitosti pozvánky (datum, hodina, místo konání a program shromáždění a dále místo, kde se mohli členové SVJ seznámit s podklady k nejdůležitějším bodům jednání, pokud nebyly tyto podklady připojeny k pozvánce). Vzorové stanovy SVJ sice nebyly závazné pro tvorbu vlastních stanov jednotlivých SVJ, avšak většinou se SVJ těmito vzorovými stanovami inspirovala a řadu jejich ustanovení buď přejímala, či přizpůsobovala svým potřebám.

S ohledem na uvedené skutečnosti je předmětem diskusí, zda se pro SVJ vzniklé před 1. 1. 2014 použijí ustanovení NOZ, anebo se použijí dosavadní ustanovení stanov SVJ, ať se to týká lhůty pro svolání shromáždění, způsobu svolání nebo minimálních náležitostí pozvánky. Dále je předmětem diskusí, do jaké míry se musí SVJ vzniklé po 1. 1. 2014, tedy za účinnosti NOZ, řídit při svolávání zasedání shromáždění ustanoveními o členské schůzi spolku a jaký prostor tedy má pro úpravu svolávání zasedání shromáždění ve svých stanovách.

Jaká pravidla se použijí pro svolání shromáždění po 1. 1. 2014

Ustanovení NOZ o shromáždění (§ 1206 a násl. NOZ), obdobně jako tomu bylo za účinnosti zákona o vlastnictví bytů, blíže neupravují způsob svolání shromáždění. V § 1207 odst. 2 NOZ se pouze ukládá svolavateli shromáždění povinnost umožnit každému vlastníku jednotky seznámit se včas s podklady týkajícími se pořadu zasedání shromáždění. (Poznámka: Stranou je v tomto příspěvku ponechán způsob postupu při rozhodování mimo zasedání - per rollam podle § 1210 až § 1214 NOZ).

V ustanoveních o náležitostech stanov SVJ se však v § 1200 odst. 2 písm. d) NOZ výslovně uvádí, že stanovy musí mimo jiné upravit také způsob svolávání orgánů.

Svolávání shromáždění vlastníků jednotek by se tedy mělo řídit ustanoveními stanov jednotlivých SVJ. Pokud by však stanovy SVJ takovou úpravu neobsahovaly, anebo by úprava nebyla komplexní, přicházelo by v úvahu podle § 1221 NOZ přiměřené použití ustanovení NOZ o způsobu svolání členské schůze spolku. Skutečnost, že se použijí ustanovení o způsobu svolání členské schůze spolku pro způsob svolání shromáždění vlastníků jednotek jedině v případě, že neurčují stanovy SVJ jinak, plyne jednoznačně z dikce § 249 odst. 1 NOZ, podle něhož se zasedání členské schůze (v daném případě shromáždění vlastníků jednotek) svolá vhodným způsobem ve lhůtě určené stanovami, jinak nejméně třicet dnů před jeho konáním. Současně se v § 247 odst. 3 NOZ souhrnně k ustanovením o členské schůzi spolku výslovně stanoví, že ustanovení § 248 až § 257 se na členskou schůzi použijí, pokud stanovy neurčí něco jiného.

Zákon tedy dává přednost úpravě svolávání shromáždění ve stanovách SVJ (podobně jako úpravě svolávání členské schůze ve stanovách spolku) - což platí jak pro způsob svolání, tak pro lhůtu ke svolání shromáždění. V případě úpravy ve stanovách SVJ se nepoužijí ani přiměřeně ustanovení o svolávání členské schůze spolku, obsažená zejména v § 248 a § 249 NOZ.

Lhůta pro svolání shromáždění statutárním orgánem

Ustanovení o 30denní lhůtě pro svolání členské schůze spolku se pro shromáždění vlastníků jednotek použije jedině v případě, že stanovy SVJ neurčují něco jiného.

Pokud tedy stanovy SVJ (ať vzniklo před 1. 1. 2014, nebo vzniklo až za účinnosti NOZ) uvádějí např. 15denní lhůtu pro odeslání nebo doručení (anebo vyvěšení) pozvánky na zasedání shromáždění, platí tato lhůta, a nepoužije se tedy 30denní lhůta uvedená v § 249 odst. 1 NOZ v ustanoveních o spolku. SVJ vzniklá před 1. 1. 2014 mají zpravidla ve svých stanovách uvedenu 15denní lhůtu pro doručení pozvánky přede dnem konání shromáždění (kdy použila lhůtu uvedenou v čl. VII odst. 8 vzorových stanov SVJ). Řídí se tedy při svolání shromáždění touto lhůtou, uvedenou ve svých stanovách.

Existují také SVJ vzniklá před 1. 1. 2014, která nepřijala své vlastní stanovy a řídí se tedy podle § 1 odst. 1 nařízení vlády vzorovými stanovami (tedy platí pro ně 15denní lhůta pro doručení pozvánky přede dnem konání shromáždění).

Pokud by SVJ vzniklé před 1. 1. 2014, anebo SVJ vzniklé po tomto datu za účinnosti NOZ nemělo ve svých stanovách uvedenu žádnou lhůtu pro svolání shromáždění, pak by platila 30denní lhůta podle § 249 odst. 1 NOZ, která by se použila na základě § 1221 NOZ o přiměřeném použití ustanovení o spolku, pokud stanovy SVJ neurčují jinak.

Lhůta pro svolání shromáždění z podnětu vlastníků jednotek

Statutární orgán SVJ je povinen podle § 1207 odst. 1 NOZ svolat shromáždění také z podnětu vlastníků jednotek majících více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou vlastníků jednotek. Pokud to statutární orgán neučiní, svolají tito vlastníci jednotek shromáždění k zasedání na náklad SVJ sami. V tomto zákonném ustanovení však není stanoveno, do jaké doby má statutární orgán z podnětu těchto vlastníků jednotek shromáždění svolat a kdy tedy nastane oprávnění vlastníků jednotek, aby shromáždění svolali sami. (Za účinnosti zákona o vlastnictví bytů byla tato lhůta stanovena v čl. VII odst. 5 vzorových stanov SVJ, kde se stanovila lhůta 30 dnů od doručení žádosti vlastníků jednotek).

V tomto případě se použije i pro SVJ ustanovení § 248 odst. 2 NOZ (o členské chůzi spolku), podle něhož i pro SVJ platí, že nesvolá-li statutární orgán zasedání shromáždění do třiceti dnů od doručení podnětu, může ten, kdo podnět podal, svolat zasedání shromáždění na náklady SVJ sám (jde tedy o obdobné řešení, jaké bylo uvedeno ve vzorových stanovách SVJ za účinnosti zákona o vlastnictví bytů). Přitom na základě § 247 odst. 3 NOZ platí i v tomto případě, že ustanovení zákona se použije pouze v případě, že stanovy neurčí něco jiného. Lze tedy i tuto lhůtu určit ve stanovách jinak (vždy však v souladu s dobrými mravy), nepochybně však nelze tuto zákonem stanovenou lhůtu nepřiměřeně prodlužovat.

Pokud ve stanovách SVJ nebude uvedena lhůta pro svolání shromáždění z podnětu vlastníků jednotek, použije se v tomto případě 30denní lhůta stanovená v § 248 odst. 2 NOZ.

Způsob pozvání na zasedání shromáždění (forma a náležitosti pozvánky)

Podle § 1207 odst. 2 NOZ se předpokládá svolávání shromáždění pozvánkou. Forma a minimální náležitosti pozvánky na zasedání shromáždění však v ustanoveních o shromáždění uvedeny nejsou. Také v tomto případě by měly stanovy SVJ obsahovat ustanovení o formě pozvánky a jejích náležitostech (protože podle § 1200 odst. 2 písm. d) NOZ mají stanovy obsahovat také způsob svolávání orgánů SVJ). V každém případě by měla pozvánka obsahovat alespoň místo, kde se shromáždění koná, čas konání (který den a v kolik hodin se koná) a pořad zasedání shromáždění, jak to plyne z § 249 odst. 1 NOZ (v ustanovení o členské schůzi spolku).

Pokud má SVJ vzniklé před 1. 1. 2014
ve svých stanovách uveden způsob pozvání podle čl. VII odst. 7 a 8 vzorových stanov SVJ, svolává je písemnou pozvánkou doručovanou všem členům SVJ a současně vyvěšenou v domě na domovní vývěsce SVJ nejméně 15 dní přede dnem konání shromáždění; v pozvánce uvede zejména datum, hodinu, místo konání a program jednání shromáždění. Současně se v pozvánce uvede, kde se mohou členové SVJ seznámit s podklady k nejdůležitějším bodům jednání, pokud nejsou tyto podklady k pozvánce připojeny.

Pokud má SVJ, ať vzniklo před 1. 1. 2014, nebo po tomto datu za účinnosti NOZ, ve svých stanovách uvedenu jinou úpravu formy pozvání na shromáždění - např. v menších SVJ se podle stanov vyvěšuje pozvánka pouze na domovní vývěsce a současně vhazuje do poštovních schránek vlastníků jednotek v domě, apod., platí tento způsob uveřejnění pozvánky na zasedání shromáždění podle stanov, neboť NOZ nepředepisuje odesílání či doručování písemné pozvánky na zasedání shromáždění SVJ.

Podle § 249 odst. 1 NOZ však musí být forma pozvánky a způsob, jakým se vlastníci jednotek mohou s pozvánkou seznámit, určen ve stanovách tak, aby se jednalo o „vhodný způsob svolání“. Vždy však musí být v pozvánce uvedeno v návaznosti na § 1207 odst. 2 NOZ, kde se mohou jednotliví vlastníci jednotek včas seznámit s podklady týkajícími se pořadu jednání. Lze doporučit bližší úpravu ve stanovách SVJ.

Poznámka: SVJ někdy vznikají převodem jednotek z vlastnictví bytových družstev a tito vlastníci jednotek mají z doby členství v bytovém družstvu zafixováno, že se členská schůze družstva po 1. 1. 2014 musí podle zákona o obchodních korporacích svolávat také uveřejněním pozvánky na internetových stránkách družstva. Nic takového však neplatí pro SVJ, které se ustanoveními zákona o obchodních korporacích vůbec neřídí.

Forma a náležitosti pozvánky na zasedání shromáždění vlastníků jednotek se řídí především stanovami SVJ, přičemž se musí jednat o „vhodný způsob svolání“ ve smyslu § 249 odst. 1 NOZ a musí být uvedeno (podle § 1207 odst. 2 NOZ), kde se mohou vlastníci jednotek seznámit s podklady pro jednání shromáždění.

Závěrem

Stanovy SVJ, která nově vznikají po 1. 1. 2014, by měly vhodným a určitým způsobem blíže upravit způsob svolávání shromáždění tak, aby se předešlo případným nesrovnalostem či sporům. Jde nejen o povinnou náležitost stanov SVJ, ale současně se tak eliminují nejasnosti či spory o to, kdy se použijí stanovy a kdy se použije ustanovení NOZ o členské schůzi spolku, ať jde o lhůty nebo o formu pozvánky na zasedání shromáždění.

Pokud jde o SVJ, která vznikla před 1. 1. 2014 (jichž je v současné době naprostá většina a v řadě z nich vznikají diskuse o způsobu svolávání shromáždění po 1. 1. 2014), odpovídají většinou dosavadní ustanovení jejich stanov požadavkům NOZ na způsob svolání shromáždění. Většinou bylo totiž při tvorbě stanov těchto SVJ využito řady ustanovení vzorových stanov SVJ, takže v záležitosti svolání shromáždění ze stanov jednotlivých SVJ většinou vyplývá, jakou formu má pozvánka, jakým způsobem se s pozvánkou seznamují vlastníci jednotek - členové SVJ (písemné doručení, nebo vyvěšení na domovní vývěsce apod.), v jaké lhůtě se pozvánka zasílá nebo doručuje či vyvěšuje přede dnem zasedání shromáždění, jaké minimální náležitosti musí pozvánka obsahovat (tj. alespoň místo a čas konání a pořad zasedání - program) a zpravidla také údaj o tom, kde se mohou vlastníci jednotek seznámit s písemnými podklady týkajícími se pořadu zasedání shromáždění.

V těchto případech se tedy SVJ může i nadále řídit v záležitostech způsobu svolání zasedání shromáždění ustanovením svých dosavadních stanov, včetně lhůty, ve které mají být vlastníci jednotek s pozvánkou seznámeni přede dnem zasedání shromáždění. V rámci přizpůsobení stanov ustanovením NOZ (podle § 3041 odst. 2 NOZ) pak lze v zásadě z dosavadní úpravy vycházet. Platí to i pro SVJ vzniklá před 1. 1. 2014, která nepřijala své vlastní stanovy a dosud se řídí vzorovými stanovami SVJ.

Svěřte správu nemovitosti našim zkušeným odborníkům. Finanční úspory při správě nemovitostí v našem podání jsou nemalé. Spolehlivá správa nemovitostí Praha.

Již žádné starosti s Vaší nemovitostí! O správu Vaší nemovitosti se postará náš tým zkušených odborníků, kteří se správou nemovitostí zabývají již řadu let.

Kontaktujte našeho obchodníka:  739 456 842 | sprava@ddservis.eu