Kvalitní správa nemovitostí Praha a správa Středočeský kraj - spolehněte se na naše profesionální správce.

Otázka:

Může naše Společenstvá vlastníků koupit pozemek?

Odpověď

Povaha společenství vlastníků jednotek jakožto právnické osoby je do značné míry specifická, což v některých ohledech vyvolává nejasnosti. V poslední době se nám množí dotazy týkající se možností SVJ nabývat nemovité věci do svého vlastnictví. Proto jsme se rozhodli na toto téma zpracovat kratší článek.

Zvláštnost SVJ je dána jeho zákonnou funkcí – tj. zajišťováním správy domu a pozemku. Právní osobnost SVJ (dříve právní subjektivita) je vymezena právě touto funkcí. SVJ má proto pouze taková práva a povinnosti, které jsou mu svěřeny zákonem.

Otázku nabývání majetku společenstvím vlastníků upravuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „NOZ”), ve svém ust. § 1195 odst. 1 tak, že společenství vlastníků může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku. Tato podmínka se uplatní v případě movitých i nemovitých věcí.

Nabývání movitých věcí většinou nepředstavuje problém, jelikož vlastnictví k nim obvykle nevzniká zápisem do veřejného seznamu a nezávisí na rozhodnutí správního orgánu.

Jinak je tomu však u věcí nemovitých, kde vlastnické právo vzniká až provedením vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě povolujícího rozhodnutí katastrálního úřadu.

V případě SVJ se pak jedná převážně o nabývání pozemků pod bytovým domem či v jeho blízkém okolí. Katastrální úřady podané návrhy na vklad vlastnického práva k takovým pozemkům ve prospěch SVJ až překvapivě často zamítají, a to s odůvodněním, že předmětný pozemek nebude sloužit k činnostem souvisejícím se správou domu a pozemku, a SVJ tedy není oprávněno nabýt k němu vlastnické právo.

Katastrální úřady citované ust. § 1195 odst. 1 NOZ v praxi vykládají tak, že ve prospěch SVJ lze zapsat vlastnické právo například k pozemku bezprostředně navazujícímu na pozemek zastavěný bytovým domem, pokud je nezbytný pro řádné užívání domu a provádění oprav společných částí domu.

Tento názor katastrální úřady přejímají mj. z rozhodnutí Vrchního soudu v Praze sp. zn. 11 Cmo 212/2005, kde soud judikoval, že nabytí vlastnického práva k pozemku navazujícímu na pozemek zastavěný domem spadá pod pojem správy domu.

Zcela opačný názor však katastrální úřady zastávají, pokud se jedná o pozemek nacházející se pod bytovým domem. Návrhy na vklad vlastnického práva ve prospěch SVJ k takovým pozemkům jsou běžně zamítány s tím, že pozemek pod domem nemůže sloužit k činnostem souvisejícím se správou domu a pozemku, a SVJ jej tedy nemůže nabýt do svého vlastnictví.

Takovou argumentaci však považujeme za nesprávnou, jelikož je příliš formalistická. Ve skutečnosti se v pozemku pod bytovým domem přirozeně nacházejí jak základy domu, tak veškeré inženýrské sítě, o které musí SVJ také pečovat. Jsme přesvědčeni, že už proto je nabytí vlastnictví k pozemku pod domem taktéž výkonem správy domu, resp. má bezpochyby vést k lepšímu výkonu správy domu.

Správou domu je přitom dle našeho názoru třeba rozumět vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné či účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování či zlepšení společných částí. Tuto správu pak nelze vnímat pouze v tzv. užším smyslu jako výhradně provoz a opravy společných částí. Za správu domu a pozemku je třeba považovat i takové činnosti, jejichž účelem je lepší využití domu a uspokojení potřeb jeho obyvatel, a je ji tedy třeba vykládat v tzv. širším smyslu.

K tomuto názoru se v nedávné době přiklonil i Krajský soud v Praze, když ve svém rozsudku č. j. 38 C 139/2016-53 uvedl, že „ … má za dostatečně prokázané, že nabytí vlastnického práva k danému pozemku, který je zcela zastavěn bytovým domem, jenž je spravován žalobcem, spadá pod pojem správy domu. Je tedy řádným výkonem práva, ke kterému má žalobce ve smyslu § 1195 odst. 1 NOZ způsobilost, a tudíž není překážkou povolení vkladu ve smyslu § 5 odst. 1 písm. f) zákona o zápisech.”

Z uvedeného je tedy zjevné, že některá zamítavá rozhodnutí katastrálních úřadů jsou v rozporu s aktuální judikaturou. Proto v případě zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí ve prospěch SVJ z obdobných důvodů nezbývá než doporučit obrátit se na krajský soud se žalobou proti rozhodnutí správního orgánu.

Rádí Vám zodpovíme vaše dotazy. Váš spolehlivý správce nemovitosti. Správa domu, správa SVJ, správa DB, Správa nemovotostí Praha a Středočeský kraj.

Kvalitní správa nemovitostí

Správa budov a všech druhů objektů. Kvalitní správa nemovitostí Praha. Správa domů, bytů. Kompletní správní činnost.