logo

 

D & D servis, s.r.o. 

Výletní 398

149 00 Praha 4

IČO: 28403118 | DIČ: CZ28403118 | Mob.: 774 360 804 | Tel.: 244 470 603

Změna stanov dle NOZ
(dále jen NOZ)

SVJ jsou povinna, pokud jde o úpravu stanov pro období po 1.lednu 2014 , řídit se ustanovením § 3041 odst. 2 nového občanského zákoníku (dále jen „NOZ“), podle něhož jsou povinna přizpůsobit své dosavadní stanovy ustanovením NOZ nejpozději do 3 let ode dne nabytí účinnosti NOZ.

K tomu však lze uvést, že většina SVJ bude činit toto přizpůsobení svých stanov ustanovením NOZ podstatně dříve z jednoduchého důvodu. Podle § 3041 odst.2 NOZ totiž dnem nabytí účinnosti NOZ, tj. dnem 1.ledna 2014, ta ustanovení dosavadních stanov SVJ, která odporují donucujícím ustanovením NOZ, pozbývají závaznosti a nelze je tedy již po tomto datu použít. V praxi to znamená, že do doby než přizpůsobíte stanovy SVJ ustanovením NOZ, nastává dnem 1.ledna 2014 stav, že řadu ustanovení Vašich stanov již nemůžete použít, pokud odporují donucujícím ustanovením NOZ. Přitom pro funkcionáře i pro členy SVJ bude obtížné vyznat se v tom, která ustanovení stanov lze použít a která nikoliv.

Jen příkladmo a pouze pro informaci lze uvést příklady některých ustanovení běžných stanov SVJ (a také na příkladu dosavadních vzorových stanov SVJ), která ustanovení nelze použít, protože jsou od 1.ledna 2014 v rozporu s donucujícími ustanoveními NOZ:

právní postavení SVJ (účel jeho založení) musí být upraveno v souladu s NOZ. U názvu se nově požaduje, aby obsahoval také slova „společenství vlastníků“ (nikoliv jen slovo „společenství“, jako dosud). Ve stanovách již nelze odkazovat na ustanovení zákona o vlastnictví bytů (dále jen „ZOVB“);

SVJ již nebude vykonávat správu jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek a není již oprávněno sjednávat smlouvy o nájmu jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek;

rozhodování o změnách prohlášení, pokud se dotýkají změny práv a povinností vlastníků jednotek, musí být přizpůsobeno ustanovením § 1169 odst.2 a § 1208 NOZ;

v případě statutárního orgánu je nutné stanovy přizpůsobit ustanovení § 1205 odst.1 NOZ. Musí být jednoznačně uvedeno, zda se volí výbor, nebo zda se volí předseda společenství vlastníků jednotek. Pokud by v budoucnu mělo dojít v SVJ ke změně (např. by se mělo rozhodnout, že namísto výboru bude volen předseda SVJ anebo naopak, že namísto předsedy SVJ bude volen výbor, muselo by k uskutečnění tohoto záměru dojít ke změně stanov;

u každého voleného orgánu musí být ve stanovách uvedeno (kromě jeho názvu) působnost, počet členů, délka funkčního období, způsob svolávání, jednání a usnášení;

kontrolní orgán lze v SVJ volit jedině v případě, že je výslovně ve stanovách uveden jako orgán a musí být uvedeny náležitosti předepsané pro náležitosti stanov (viz předchozí odstavec, tj. název, působnost, počet členů, délka funkčního období, způsob svolávání, jednání a usnášení);

společná ustanovení o volených orgánech SVJ je nutné přizpůsobit § 1205 NOZ a obecným ustanovením NOZ o orgánech právnických osob (zejména podle obecného ustanovení § 154 NOZ o orgánech právnických osob v případě člena SVJ-právnické osoby se volí přímo právnická osoba za člena orgánu, nikoliv její zástupce, jak bylo dosud uvedeno ve vzhorových stanovách SVJ), dále NOZ stanoví předpoklady pro způsobilost být zvolen členem voleného orgánu SVJ (§ 1205 , § 153 - § 155);

nelze zakázat členovi voleného orgánu, aby se na konkrétní schůzi tohoto orgánu nechal zastoupit jiným členem téhož voleného orgánu, jak zcela nově umožňuje § 159 odst.2 NOZ;

již nepřichází v úvahu v případě, že není zvolen výbor, aby „náhradním způsobem“ jeho funkci vykonávali vlastníci jednotek, kteří se stali členy SVJ dnem jeho vzniku – toto ustanovení (dosud § 9 odst.9 a § 9 odst.10 zákona o vlastnictví bytů) nebylo do nové úpravy převzato a nově se postupuje způsobem podle NOZ (kromě toho, lze využít také kooptace nepoklesne-li počet člen ů voleného orgánu pod jednu polovinu – podle § 246 odst.2 ve spojení s § 1221 NOZ);

možnost, aby vlastníci jednotek svolali shromáždění (neučiní-li to na jejich výzvu statutární orgán), musí být přizpůsobeno § 1207 NOZ (vyžaduje se více než jedna čtvrtina hlasů);

možnost vlastníka jednotky obrátit se na soud v záležitosti usnesení shromáždění je novým způsobem upraveno v § 1209 NOZ;

ustanovení o jednání výboru SVJ jménem SVJ navenek je potřebné přizpůsobit ustanovením § 163 a § 164 NOZ o statutárním orgánu a o zastupování právnické osoby členy statutárního orgánu;

nově musí stanovy obsahovat některé náležitosti, které dosud nebyly povinnými náležitostmi, jako např. pravidla pro správu domu a pozemku, pravidla pro užívání společných částí, pravidla pro tvorbu rozpočtu SVJ, pravidla pro příspěvky na správu domu a pozemku a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek, dále ve stanovách musí být uvedena např. nejen členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, ale také způsob jejich uplatňování.

Kromě uvedeného, je potřebné celkově jednotlivá ustanovení stanov přizpůsobit i z hlediska dikce a pojmů ustanovením NOZ (např. pojem „právní úkony“ nahradit pojmem „právní jednání“, atd.), odkazy na ZOVB nahradit odkazy na právní úpravu bytového spoluvlastnictví v NOZ, apod.. Při vymezení správy domu a pozemku vycházet z § 1189 NOZ (a využít nařízení vlády č. 366/2013 Sb.), v záležitosti služeb vycházet ze zvláštního zákona č. 67/2013 Sb.

II.Existují také další ustanovení dosavadních stanov, která nejsou v přímém rozporu s ustanoveními NOZ, avšak v určitém směru se odlišují od úpravy v NOZ, např. ustanovení:

ve stanovách je vhodné reagovat na prováděcí nařízení vlády č. 366/2013 Sb., zejména o podrobnostech týkajících se správy domu a pozemku ;

působnost shromáždění by měla být ve stanovách přizpůsobena § 1208 NOZ, včetně zvážení použití ustanovení nařízení vlády č. 366/2013 Sb. o případné dělbě působnosti shromáždění a statutárního orgánu v záležitostech v nařízení výslovně stanovených;

ustanovení o právech a povinnostech členů je vhodné přizpůsobit ustanovením NOZ, zejména § 1175 až § 1184 NOZ, včetně uvedení způsobu jejich uplatňování – např. v případě oznamovacích povinností a práv na informace podle uvedených ustanovení NOZ;

ustanovení o hospodaření SVJ je potřebné přizpůsobit NOZ a nařízení vlády č. 366/2013 Sb.

Dále např. se již nevyžaduje diferencované vyšší kvórum pro schválení některých záležitostí na shromáždění, jako tomu bylo dosud podle § 11 odst.4 a 5 ZOVB, nebo podle § 9 odst.12 ZOVB . Požadavek vyššího počtu hlasů je však možné ve stanovách ponechat, případně i jinak upravit, jak to nově dovoluje § 1206 odst.2 NOZ.

Stanovy mohou také určit další případy, kdy lze rozhodovat mimo schůzi shromáždění (per rollam), jak to umožňuje § 1210 odst.2 NOZ.

Z uvedených hledisek je tedy nezbytné posoudit dosavadní stanovy SVJ a potřebu rozsahu jejich změn v rámci přizpůsobení stanov ustanovením NOZ, jak to požaduje § 3041 odst.2 NOZ.

Svěřte správu nemovitosti našim zkušeným odborníkům. Finanční úspory při správě nemovitostí v našem podání jsou nemalé. Spolehlivá správa nemovitostí Praha.

Již žádné starosti s Vaší nemovitostí! O správu Vaší nemovitosti se postará náš tým zkušených odborníků, kteří se správou nemovitostí zabývají již řadu let.

Kontaktujte našeho obchodníka:  739 456 842 | sprava@ddservis.eu