logo

 

D & D servis, s.r.o. 

Výletní 398

149 00 Praha 4

IČO: 28403118 | DIČ: CZ28403118 | Mob.: 774 360 804 | Tel.: 244 470 603

Starý, nový vlastník bytu a vymáhání dluhu

Jako SVJ jsme měli vlastníka, který cca rok a půl neplatil zálohy za byt, který pronajímal. Včetně neustálého zasílání upomínek byl přes advokátní kancelář podán návrh na exekuci. Byt byl vydražen - celá částka z dražby byla použita na úhradu dluhu hypoteční banky, jelikož vlastník prý stavěl nemovitost a vše zastavil hypoteční bance. SVJ nedostalo nic. Byt koupila realitní kancelář, vlastníkem je majitel realitní kanceláře cca měsíc. Zálohu doteď také nezaplatil a na dotaz, kdy bude platit, sdělil, že byt hodlá obratem prodat, a pokud to dopadne, tak byt bude mít někdo, kdo si na tuto záležitost zase vezme úvěr. Jak máme v SVJ postupovat? Lze dluh za původního vlastníka (když nebyl uspokojen dražbou) požadovat na dalším vlastníku, ať už to bude nový vlastník, nebo to zůstane realitní kanceláři? Je to v pořadí již druhý velký dlužník. U prvního dlužníka celý případ dopadl celkem dobře, ale nyní to vypadá, že na to doplatí všichni vlastníci ostatních bytů.

Odpověď:

Úvodem je třeba zdůraznit, že podle současné i předchozí právní úpravy je vlastník bytu povinen přispívat na správu domu a pozemku a platit zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu. Pokud vlastník bytu tyto platby nehradí, vzniká mu vůči společenství vlastníků dluh.

Při úvahách o přechodu takového dluhu na nového vlastníka bytu je třeba rozlišovat, zda dluh vznikl za účinnosti „starého“ zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, platného a účinného do 31. 12. 2013 (dále jen „ZOVB“), nebo zda tomu tak bylo až po tomto datu, tj. za účinnosti nové právní úpravy obsažené v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „NOZ“ nebo „nový občanský zákoník“).

Nový občanský zákoník totiž na rozdíl od ZOVB předpokládá, že dluhy vzniklé z titulu neuhrazených příspěvků na správu domu a pozemku, případně též plateb za služby, přecházejí na nového nabyvatele bytu, přičemž převodce (původní vlastník) se stává ručitelem za tyto dluhy. Zde je třeba vycházet zejména z úpravy obsažené v ust. § 1186 odst. 2 NOZ, podle které platí, že převodce bytové jednotky dokládá nabyvateli, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky a za tyto dluhy ručí.

Splnění dluhu vzniklého po 1. 1. 2014 se tedy společenství vlastníků může domáhat vždy na stávajícím majiteli bytové jednotky, popřípadě také na jejím bývalém majiteli z titulu ručení. Dluhy, které vznikly před uváděným datem, však lze vymáhat toliko po osobě, která byla vlastníkem bytu v době vzniku dluhu. Platby za byt, který koupila realitní kancelář (z dotazu dovozuji, že se tak stalo v průběhu letošního roku), tedy bude možno vymáhat jak po realitní kanceláři, tak i po novém vlastníkovi bytu. Dluh, který vznikl po původním majiteli (předpokládám, že ke vzniku tohoto dluhu došlo před 31. 12. 2013), však na nikoho přecházet nebude a za jeho úhradu bude nadále odpovědný původní majitel. Zde pak doporučuji situaci konzultovat s právním zástupcem, neboť z poskytnutých informací nelze přesně určit, zda byl byt skutečně vydražen v rámci exekuce, nebo zda dražbou došlo pouze ke zpeněžení bytu jako zástavy.

Svěřte správu nemovitosti našim zkušeným odborníkům. Finanční úspory při správě nemovitostí v našem podání jsou nemalé. Spolehlivá správa nemovitostí Praha.

Již žádné starosti s Vaší nemovitostí! O správu Vaší nemovitosti se postará náš tým zkušených odborníků, kteří se správou nemovitostí zabývají již řadu let.

Kontaktujte našeho obchodníka:  739 456 842 | sprava@ddservis.eu