logo

 

D & D servis, s.r.o. 

Výletní 398

149 00 Praha 4

IČO: 28403118 | DIČ: CZ28403118 | Mob.: 774 360 804 | Tel.: 244 470 603

Shromáždění, výbor a kontrolní komise ve stanovách SVJ po 1. lednu 2014

Nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. (dále jen „NOZ“) stanoví v § 3041 tříletou lhůtu pro přizpůsobení stanov SVJ ustanovením NOZ, a v případě názvu odporujícího ustanovením NOZ stanoví § 3042 NOZ dvouletou lhůtu a zákonodárce nenutí SVJ, aby upravila své stanovy hned po 1. 1. 2014. Současně se však v uvedeném ustanovení NOZ stanoví, že ta ustanovení stanov SVJ, která jsou v rozporu s donucujícími (závaznými) ustanoveními NOZ, pozbývají závaznost (přestanou být použitelná) již dnem 1. 1. 2014.

Velká část SVJ použila jako inspiraci při tvorbě svých vlastních stanov dosavadní vzorové stanovy SVJ, tvořící přílohu nařízení vlády č. 371/2004 Sb., ve znění nařízení vlády č. 151/2006 Sb. (dále jen „VS SVJ“). Tyto VS SVJ sice budou dnem 1. 1. 2014 zrušeny spolu se zrušením dosavadního zákona o vlastnictví bytů (zákon č. 72/1994 Sb., dále jen „ZOVB“), avšak to neznamená, že v SVJ, které použilo pro své stanovy ustanovení VS SVJ, přestanou platit stanovy jako celek. Pouze ta ustanovení stanov každého SVJ, která budou v rozporu s donucujícími (závaznými) ustanoveními NOZ, nebude možné použít od 1. 1. 2014, jak stanoví § 3041 odst. 2 NOZ (a použije se v takovém případě přímo ustanovení NOZ).

Proto v tomto příspěvku poukážeme (v návaznosti na Speciál č. 4/2013) na příkladu VS SVJ, která ustanovení stanov pojednávající o orgánech SVJ (z hlediska ustanovení stávajících VS SVJ) pozbudou na základě § 3041 odst. 2 NOZ závaznosti (nebude možné je od 1. 1. 2014 použít).

V rámci toho pouze příkladmo také naznačíme, která ustanovení týkající se orgánů SVJ, byť nejsou v přímém rozporu s ustanoveními NOZ (a budou tedy použitelná po 1. 1. 2014), bude potřebné, anebo vhodné upravit a doplnit v rámci celkového přizpůsobení stanov SVJ nové úpravě orgánů SVJ v NOZ (pro které je sice stanovena lhůta 3 let ode dne nabytí účinnosti NOZ, avšak bude účelné přizpůsobit stanovy jako celek ustanovením NOZ podstatně dříve).

Tento příspěvek však není a nemůže být návodem na celkové přizpůsobení stanov SVJ ustanovením NOZ, neboť se nezabývá, a z hlediska rozsahu ani nemůže zabývat, otázkami celkového přizpůsobení stanov SVJ nové úpravě bytového spoluvlastnictví a nové úpravě SVJ. V tomto směru jde o záležitosti podstatně širšího rozsahu a každé SVJ musí nezbytně spolupracovat při celkovém přizpůsobení svých stanov ustanovením NOZ s odborníky, resp. s institucemi, v nichž se SVJ sdružují.

Navíc, úpravy dosavadních stanov SVJ může ovlivnit také prováděcí nařízení vlády, které podle § 1222 NOZ bude vydáno k provedení některých záležitostí právní úpravy bytového spoluvlastnictví a mj. má upravit také podrobnosti týkající se správy domu a pozemku; návrh je v současné době předložen k projednání ve vládní legislativě a nařízení vlády má nabýt účinnosti současně s NOZ, tedy k 1. 1. 2014.

Soustava orgánů SVJ je v podstatě převzata z dosavadní úpravy v ZOVB, přesto dochází ke změnám, které se projeví také ve stanovách SVJ, ať jde o shromáždění nebo výbor, popřípadě také o kontrolní orgán, pokud jej SVJ podle svých stanov zřizuje.

U každého orgánu musí stanovy SVJ ve smyslu § 1200 odst. 2 NOZ určit název orgánu, jeho působnost, počet jeho členů, funkční období, způsob svolávání, jednání a usnášení. (Přitom je možné některé z těchto náležitostí upravit ve stanovách ve společných ustanoveních o volených orgánech SVJ (např. funkční období, způsob svolávání, jednání a usnášení, rezignace apod.).

USTANOVENÍ VS SVJ, KTERÁ NELZE POUŽÍT OD 1. 1. 2014 A NĚKTERÉ DALŠÍ POZNÁMKY

K čl. VI VS SVJ - společná ustanovení o orgánech SVJ

Povinnými orgány SVJ jsou i nadále podle § 1205 NOZ shromáždění a výbor SVJ. Nelze však již použít čl. VI odst. 1 písm. b) a uvádět ve stanovách, že orgánem SVJ je výbor nebo pověřený vlastník, pokud není volen výbor.

Ve stanovách se buď uvede, že se volí výbor, anebo se uvede, že se volí „předseda společenství vlastníků“ (což je nové označení individuálního - jednočlenného - statutárního orgánu SVJ, dosud označovaného jako „pověřený vlastník“)

Poznámka: Každé SVJ se tedy musí rozhodnout, zda ve svých stanovách uvede, že bude volen výbor, anebo bude volen předseda společenství vlastníků.

Ve vztahu ke kontrolnímu orgánu SVJ je v čl. VI nepoužitelný odst. 1 písm. c) určující, že se volí kontrolní komise nebo revizor, „rozhodne-li o tom shromáždění“.

Nově podle § 1205 NOZ platí, že stanovy mohou zřídit další orgány (což je rovněž kontrolní orgán, jehož zřizování v SVJ i nadále není povinné). Pokud má být v SVJ volena kontrolní komise (nebo revizor, kontrolor, apod.) musí být výslovně tento orgán uveden ve stanovách v ustanovení o soustavě orgánů.

Poznámka: V takovém případě pak musí být tento kontrolní orgán uvedený ve stanovách SVJ, vždy volen (nadále nemůže být již ve stanovách uvedeno podle čl. VI odst. 1 písm. c) VS SVJ, že se volí kontrolní komise nebo revizor „rozhodne-li o tom shromáždění“. Kontrolní orgán se buď ve stanovách uvede, pak se musí také volit, anebo se neuvede, a pak jej nelze volit.

V čl. VI odst. 2 se stanoví, že „...Členem voleného orgánu společenství nebo jeho voleným orgánem může být pouze fyzická osoba, která je členem nebo společným členem tohoto společenství nebo je zmocněným zástupcem právnické osoby - člena společenství, je ke dni volby starší 18 let a má způsobilost k právním úkonům“.

Toto ustanovení je částečně nepoužitelné ve vztahu k situaci, kdy je členem SVJ právnická osoba, která má být volena orgánem SVJ nebo členem voleného orgánu SVJ.

Nově podle § 154 NOZ, je-li členem voleného orgánu právnické osoby (nebo jejím voleným orgánem jednočlenným) jiná právnická osoba, zmocní fyzickou osobu, aby ji v orgánu zastupovala, jinak právnickou osobu zastupuje při výkonu funkce člena voleného orgánu člen jejího statutárního orgánu. Pro tuto fyzickou osobu (která by zastupovala člena orgánu-právnickou osobu při výkonu funkce) platí rovněž podmínky svéprávnosti a bezúhonnosti podle § 1205 NOZ. Nově tedy, oproti ustanovení VS SVJ, platí, že v případě právnické osoby se za člena voleného orgánu (či voleným orgánem jednočlenným) nevolí zástupce právnické osoby, nýbrž se volí přímo tato právnická osoba (která pak pověří fyzickou osobu, aby ji ve výkonu funkce zastupovala, nebo tuto funkci vykonává člen jejího statutárního orgánu) .

Také v čl. VI odst. 2 je věta druhá o způsobilosti být členem voleného orgánu SVJ částečně nepoužitelná, pokud se vyžaduje, aby osoba volená za člena orgánu SVJ byla starší 18 let. Podle § 1205 NOZ se vyžaduje, aby se jednalo o osobu svéprávnou (přičemž podle § 30 NOZ se sice plné svéprávnosti nabývá zletilostí, avšak svéprávnosti se nabývá také před dosažením zletilosti přiznáním svéprávnosti nebo uzavřením manželství). Právo být volena má tedy také osoba před dosažením zletilosti, pokud nabyla svéprávnosti podle § 30 NOZ.

Způsobilosti být členem voleného orgánu SVJ podle NOZ

Zásadní novinkou je, že členem voleného orgánu SVJ může být nejen osoba, která je členem SVJ, ale rovněž jiná osoba. Proto již není nutné uvádět ve stanovách (avšak ve stanovách může zůstat uvedeno), že členem voleného orgánu SVJ může být jen osoba, která je členem SVJ. Z § 1205 odst. 2 NOZ totiž plyne, že způsobilý být členem voleného orgánu (nebo zástupcem právnické osoby jako člena voleného orgánu) je ten, kdo je plně svéprávný a bezúhonný ve smyslu zákona o živnostenském podnikání, aniž by to musel být člen SVJ.

Pro stanovy SVJ to znamená, že každé SVJ zváží, zda chce ve svých stanovách ponechat omezení, že lze volit jen člena SVJ, anebo takové omezení vypustí ze svých stanov, a pak je možné volit i jinou osobu, která není členem SVJ, je však pro zvolení způsobilá podle NOZ. Oboje řešení je v souladu s NOZ.

Pokud ve svých stanovách SVJ nic neuvede, bude přímo ze zákona plynout, že lze zvolit členem voleného orgánu SVJ kteroukoliv způsobilou osobu, ať je členem SVJ, či nikoliv. Taková možnost bude vyplývat z ustanovení § 1205 odst. 2 NOZ, které představuje základ pro stanovení způsobilosti osoby být členem voleného orgánu SVJ.

Nové také je, že pro způsobilost být členem voleného orgánu SVJ se použijí rovněž další požadavky podle obecných ustanovení NOZ o orgánech právnické osoby (zejména § 152 odst. 2, § 153 až § 155, § 159 a § 160 NOZ). Tyto požadavky platí přímo ze zákona, i když nebudou výslovně uvedeny ve stanovách SVJ. Požadavky na způsobilost být členem voleného orgánu platí nejen pro fyzickou osobu, která je volena členem orgánu, nýbrž také pro fyzickou osobu, která zastupuje člena SVJ-právnickou osobu, zvolenou za člena voleného orgánu SVJ.

V čl. VI odst. 4 se stanoví, že závazek k výkonu volené funkce v orgánu společenství je závazkem osobní povahy a „člen voleného orgánu společenství se nemůže nechat zastoupit při výkonu své funkce“. Tato druhá část ustanovení je nepoužitelná. Princip osobního výkonu funkce člena voleného orgánu je sice zachován, přitom však zcela nové i pro SVJ je, že podle § 159 odst. 2 NOZ je oprávněn člen voleného orgánu zmocnit pro jednotlivý případ jiného člena téhož orgánu, aby za něho při jeho neúčasti hlasoval. Jde o výrazné prolomení dosavadního obecného principu osobního výkonu funkce, byť jen pro jednotlivou schůzi voleného orgánu.

V čl. VI odst. 5, pokud stanovy SVJ nezakáží zvolení jiné osoby než člena SVJ do volených orgánů SVJ, bylo by nepoužitelné ustanovení poslední věty o tom, že členství ve voleném orgánu končí také zánikem členství v SVJ.

V čl. VI odst. 8, pokud jde o lhůtu pro zánik funkce při rezignaci (odstoupení z funkce člena voleného orgánu SVJ), nově stanoví § 160 NOZ, že zaniká funkce uplynutím dvou měsíců od dojití prohlášení právnické osobě (v daném případě SVJ). Nelze proto použít 30denní lhůtu uvedenou pro člena voleného orgánu v druhé větě čl. VI odst. 8. Dále, ve třetí větě půjde nikoliv o pověřeného vlastníka, nýbrž o předsedu společenství vlastníků.

Ustanovení čl. VI odst. 11 je nepoužitelné. Tato úprava nebyla do NOZ převzata. Použijí se obecná ustanovení § 165 NOZ (v ustanoveních o orgánech právnických osob).

Poznámka: Přitom SVJ může v případě volených orgánů přímo ze zákona zcela nově použít také ustanovení o kooptaci podle § 246 odst. 2 NOZ (o spolku); ustanovení o možnosti kooptace bude vhodné zařadit do stanov SVJ. Jinak platí také pro SVJ obecné ustanovení § 165 NOZ o postupu soudu (včetně případného jmenování opatrovníka SVJ), pokud nemá statutární orgán dostatečný počet členů k rozhodování.

K čl. VII VS SVJ - shromáždění

Nově se v NOZ zařazuje souhrnné ustanovení o výlučné působnosti shromáždění (§ 1208 NOZ), což dosud v ZOVB chybělo a v podstatě ustanovení VS SVJ v tomto směru doplňovala ZOVB.

Dosavadní ustanovení čl. VII VS SVJ o shromáždění je nezbytné ve stanovách SVJ celkově porovnat a upravit tak, aby byla v souladu s ustanoveními NOZ; ustanovení stanov v jednotlivých SVJ o shromáždění je tedy potřebné důsledně projít, porovnat s ustanoveními NOZ (což platí především pro působnost shromáždění podle § 1208 NOZ) a upravit tak, aby jednak nebyly stanovy v rozporu s ustanoveními NOZ, jednak aby byly stanovy jednotlivých SVJ doplněny v návaznosti na vymezení výlučné působnosti shromáždění v § 1208 NOZ).

Co z čl. VII VS SVJ o shromáždění nelze po 1. 1. 2014 zejména použít

V odst. 2 poslední část věty nelze použít ustanovení o volbě kontrolní komise nebo revizora „rozhodne-li (shromáždění) o jejich zřízení“. Nově platí, že buď stanovy výslovně určí, že se volí tento kontrolní orgán, a pak musí být v SVJ volen, anebo stanovy nic takového neurčí, a pak nemůže být kontrolní orgán volen.

Ustanovení odst. 5 je v rozporu s § 1207 odst. 1 NOZ. Povinnost svolat shromáždění nově vznikne, jestliže o to požádají vlastníci jednotek mající více než 1/4 hlasů (nikoliv alespoň 1/4 hlasů jako tomu bylo podle ZOVB a VS SVJ), nejméně však dva z nich. Lhůty ke svolání (30 dní) lze ve stanovách ponechat či je jinak upravit.

Obdobně to platí o odst. 6.

V odst. 9 jde nově namísto pověřeného vlastníka o označení „předseda společenství vlastníků“.

V záležitosti upravované v odst. 11 je ve stanovách SVJ potřebné doplnit podle § 1206 odst. 1 NOZ ustanovení, podle něhož v případě, kdy je vlastníkem jednotky SVJ, k jeho hlasu se nepřihlíží (tedy nemá právo hlasovat).

Odst. 12 je nepoužitelný a musí být upraven v souladu § 1209 NOZ.

Další ustanovení stanov jednotlivých SVJ o působnosti shromáždění je potřebné porovnat s ustanoveními § 1208 NOZ a přizpůsobit je nové úpravě.

Poznámky k dalším ustanovením VS SVJ o shromáždění, která sice nejsou v rozporu s ustanoveními NOZ a nepřestanou být platná po 1. 1. 2014, avšak je buď potřebné nebo pouze možné je přizpůsobit nové úpravě v NOZ a doplnit (tato ustanovení stanov lze upravit kdykoliv, nejdříve však s účinností od 1. 1. 2014):

Podle NOZ dochází k zásadním změnám oproti ZOVB při stanovení požadavků na počet hlasů pro přijetí usnesení shromáždění.

Změny v požadavcích na přijetí usnesení shromáždění

Upouští se od (dosud v ZOVB výslovně stanovených) diferencovaných požadavků na vyšší (kvalifikovaný) počet hlasů pro přijetí usnesení v některých záležitostech (např. volba členů statutárního orgánu, změna prohlášení, změna stanov, způsob rozúčtování cen služeb, opravy, úpravy, modernizace či rekonstrukce apod. společných částí domu) a stanoví se jednotný požadavek na počet hlasů pro přijetí usnesení, tak, že se vyžaduje (nadpoloviční) většina hlasů přítomných vlastníků jednotek, až na případy, kdy zákon nebo stanovy vyžadují vyšší počet hlasů (§ 1206 odst. 2 věta druhá NOZ), anebo, kdy zákon vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek.

Z toho plyne (ve vztahu k čl. VII odst. 13 VS SVJ), že oproti předchozí úpravě v ZOVB se již nevyžaduje pro schválení záležitostí uvedených v tomto odstavci 13 tříčtvrtinová většina hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění. Nově postačí nadpoloviční většina hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění, nevyžadují-li stanovy vyšší počet hlasů, (anebo nevyžaduje-li se postup podle § 1169 odst. 2 NOZ v případě, že mají být dotčena práva a povinnosti některých nebo všech vlastníků jednotek).

Poznámka: Půjde-li o změny, které by se dotýkaly práv a povinností vlastníků jednotek, jak to má na mysli § 1169 odst. 2 NOZ, kdy se vyžaduje nejdříve písemná dohoda dotčených vlastníků a poté písemný souhlas alespoň nadpoloviční většiny hlasů všech vlastníků jednotek (nepožadují-li stanovy vyšší počet hlasů pro tento písemný souhlas), musí se postupovat podle tohoto zákonného ustanovení.

Dále (ve vztahu k čl. VII odst. 14 VS SVJ) plyne, že k záležitostem uvedeným ve druhé větě se již nepožaduje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Pokud jde o požadavek v první větě odst. 14, bude se souhlas všech vlastníků jednotek požadovat pouze v případě, že půjde podle § 1169 odst. 2 o záležitost, kdy se změna dotkne práv a povinností všech vlastníků jednotek.

Stejně tak plyne (ve vztahu k čl. VII odst. 15 VS SVJ), že postačí ke zvolení členů orgánů SVJ nadpoloviční většina hlasů vlastníků přítomných na shromáždění a dále, že se již nepožaduje souhlas všech vlastníků v případech podle čl. VII. odst. 16 VS SVJ (které navazuje na § 9 odst. 12 ZOVB).

Pokud ve stanovách jednotlivých SVJ jsou uvedeny požadavky na vyšší počet hlasů v případech, kdy to vyžadoval ZOVB (§ 11 odst. 4 nebo § 11 odst. 5 věta druhá a § 9 odst. 12 ZOVB), avšak NOZ již tuto kvalifikovanou většinu nevyžaduje, zůstanou tato ustanovení stanov SVJ platná i po 1. 1. 2014, neboť nejsou v rozporu s NOZ. Je však možnost je upravit tak, že i pro tato usnesení postačí pouze nadpoloviční většina hlasů vlastníků přítomných na shromáždění způsobilém k jednání a usnášení (tj. je přítomno tolik vlastníků, že mají nadpoloviční většinu hlasů všech vlastníků jednotek v domě). Půjde-li však o změny, které se budou dotýkat práv a povinností, jak to má na mysli § 1169 odst. 2 NOZ, bude se postupovat podle tohoto ustanovení), a to z důvodu uvedeného níže pod písm. B.

Dovoluje se (zcela nově), aby stanovy určily (pro některé nebo pro všechny záležitosti v působnosti shromáždění) požadavek vyššího počtu hlasů pro přijetí usnesení (§ 1206 odst. 2 věta druhá a § 1214 ve spojení s § 1200 odst. 2 písm. d).

Jde o zcela novou možnost podle NOZ, zatímco podle ZOVB nebylo možné se v této záležitosti odchýlit od zákona. Proto, ponechá-li SVJ po 1. lednu 2014 ve svých stanovách požadavky na vyšší počet hlasů v případech, kdy to dosud vyžadoval ZOVB, avšak NOZ vyžaduje již pouze nadpoloviční většinu hlasů přítomných vlastníků, nepůjde o rozpor stanov s NOZ, přičemž naopak shromáždění se bude muset usnášet v těchto záležitostech takovou vyšší (kvalifikovanou) většinou hlasů, která je uvedena ve stanovách SVJ, a to až do doby případných změn těchto ustanovení stanov (přičemž není právně rozhodné, že se tato ustanovení stanov opírají o již zrušené požadavky ZOVB).

Podle § 1169 odst. 2 NOZ se ke změně prohlášení, která se dotkne práv a povinností jen některých vlastníků, vyžaduje písemná dohoda těchto dotčených vlastníků a k nabytí účinnosti této dohody se vyžaduje písemný souhlas nadpoloviční většiny hlasů všech vlastníků, pokud prohlášení (nebo stanovy SVJ) neurčují požadavek na vyšší počet hlasů. Nevyžaduje se tedy již souhlas všech vlastníků, pokud se změny dotknou práv a povinností jen několika vlastníků jednotek (např. si dva vlastníci mezi sebou dohodnou změny velikosti bytů tím, že jeden z vlastníků přenechá druhému vlastníkovi jednu místnost apod.).

Z § 1169 odst. 2 NOZ současně plyne, že ke změně prohlášení, která se dotkne práv a povinností všech vlastníků jednotek (např. změna velikosti podílů všech vlastníků jednotek na společných částech, nebo změna poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku z jiných důvodů než v důsledku změny podílů na společných částech), se vyžaduje písemná dohoda všech vlastníků jednotek (jde v podstatě o obdobné řešení jako dosud podle ZOVB) .

Nově se v § 1208 písm. f) bod 7 upravuje dělba mezi shromážděním a statutárním orgánem v případě opravy nebo stavební úpravy společné části. Výši nákladů, při jejímž převýšení bude rozhodovat shromáždění, určí prováděcí právní předpis (jde o v současné době připravený návrh nařízení vlády), nebo stanovy.

Podobně se dělba upravuje podle § 1208 písm. g) NOZ bod 2 v případě nabytí zcizení nebo zatížení movitých věcí nebo jiného nakládání s nimi.

Podle § 1208 písm. g) bod 3 je v působnosti shromáždění (shodně jako podle předchozího ZOVB) uzavření smlouvy o úvěru společenstvím.

Nově se však výslovně stanoví, že tomuto schválení podléhá nejen samotné uzavření smlouvy, nýbrž současně základní náležitosti smluvního ujednání, jimiž je výše úvěru a podmínky jeho poskytnutí bankou.

Podle § 1208 písm. f) bod 1 se zcela nově zahrnuje do výlučné působnosti shromáždění rozhodování shromáždění o členství SVJ v právnické osobě působící v oblasti bydlení.

O této záležitosti lze rozhodovat jedině za podmínek stanovených v § 1197, ať jde o sdružení s jiným SVJ ke spolupráci (sdružení „v horizontální rovině“), nebo o sdružení v právnické osobě působící v oblasti bydlení (sdružení „ve vertikální rovině“).

Použití ustanovení § 253 odst. 3 o spolku pro hlasování na shromáždění

Pro hlasování na shromáždění se použije (na základě § 1221 NOZ o přiměřeném použití ustanovení o spolku pro SVJ) v jednom případě také ustanovení o spolku, podle něhož se vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek (podle osob) při rozhodování o zařazení záležitosti na pořad zasedání shromáždění, která nebyla uvedena na pozvánce (podle § 253 odst. 3 o spolku). V tomto případě jde o doplnění představující shodné řešení, jaké potvrdila ve vztahu k SVJ také judikatura za účinnosti ZOVB.

V § 1208 jsou nově výslovně zařazeny do výlučné působnosti shromáždění také některé další záležitosti, jako např. rozhodování o změně podlahové plochy bytu, rozhodování o úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek, o změně podílu na společných částech, změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky. V kontextu s ustanovením § 1169 odst. 2 NOZ lze však učinit závěr, že v těchto záležitostech, má-li se takové rozhodnutí dotknout práv a povinností vlastníka jednotky či několika vlastníků jednotek, bude se vyžadovat postup podle § 1169 odst. 2 NOZ a měl-li by se dotknout práv a povinností všech vlastníků jednotek (např. změny v podílu na společných částech všech vlastníků), vyžadoval by se souhlas všech vlastníků jednotek.

Změnami práv a povinností vlastníků jednotek v uvedeném smyslu se mají na mysli především např. změny, které se projeví změnou velikosti spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech, nebo změnou poměru výše příspěvků na správu domu z jiných důvodů než v důsledku řádně dojednané změny velikosti spoluvlastnických podílů.

V uvedených záležitostech bude potřebné, aby SVJ přizpůsobila ustanovení o výlučné působnosti shromáždění ustanovením § 1208 a § 1169 odst. 2 NOZ (nemusí to být sice účinností od 1. 1. 2014, bude však vhodné úpravy provést co nejdříve, aby vlastníci jednotek i členové orgánů SVJ měli právní jistotu, jakým způsobem se v jednotlivých záležitostech rozhoduje) - to již bude součástí celkového přizpůsobení stanov SVJ ustanovením NOZ.

Rozhodování mimo zasedání shromáždění - per rollam

Zcela nově se výslovně upravuje v § 1210 až § 1214 NOZ rozhodování per rollam (mimo zasedání shromáždění). - viz též poznámka k čl. XII VS SVJ.

Přímo ze zákona (aniž by musela být možnost rozhodování per rollam uvedena ve stanovách) lze rozhodovat per rollam jedině v případě stanoveném v § 1210 odst. 1 NOZ. Pokud by měla být dána možnost rozhodovat per rollam také v jiných případech, musely by být tyto případy výslovně uvedeny ve stanovách SVJ, jak to vyžaduje § 1210 odst. 2 NOZ.

Pro rozhodnutí per rollam se vyžaduje souhlas alespoň nadpoloviční většiny všech vlastníků jednotek, pokud zákon nebo stanovy nepožadují vyšší počet hlasů, anebo souhlas všech vlastníků jednotek.

K čl. VIII VS SVJ - výbor

Celkově nejsou současná ustanovení čl. VIII VS SVJ o výboru v přímém rozporu s ustanoveními NOZ. V rámci přizpůsobení stanov SVJ ustanovením NOZ však bude potřebné řadu těchto ustanovení přizpůsobit ustanovením NOZ (např. odst. 2, odst. 9 písm. a) a b), odst. 10 písm. a) a d) a některá další) s ohledem na obecnou změnu pojetí jednání za právnickou osobu, zastupování právnických osob členy statutárního orgánu, změnu právního pojmu „právní úkony“ na pojem „právní jednání“, apod. Bude také vhodné (i když to v některých případech není nutné) doplnit stanovy podle některých obecných ustanovení NOZ o orgánech právnických osob.

V ustanoveních NOZ o SVJ se vůbec neupravuje postavení a působnost statutárního orgánu SVJ, ani právní jednání jménem SVJ navenek, na rozdíl od dosavadní úpravy v ZOVB. Použijí se však obecná ustanovení NOZ o statutárním orgánu právnické osoby a jednání za právnickou osobu.

V ustanoveních NOZ o SVJ je výslovně stanoveno pouze, že statutární orgán svolává shromáždění vlastníků jednotek (§ 1207 NOZ), dále, že v případě rozhodování vlastníků mimo shromáždění (per rollam) statutární orgán oznamuje bez zbytečného odkladu vlastníkům jednotek výsledek hlasování a plné znění usnesení, která byla přijata (§ 1213 NOZ). V § 254 (ustanovení o spolku) se stanoví povinnost statutárního orgánu zajistit vyhotovení zápisu ze zasedání členské schůze do 30 dnů od jejího ukončení, s tím, že není-li to možné, vyhotoví zápis ten, kdo zasedání předsedal nebo koho tím pověřila členská schůze. Přitom stanovy SVJ by mohly upravit postup pro pořizování zápisu a pro jeho podepisování (a také seznamování členů se zápisem) jinak.

Jinak se při určování působnosti statutárního orgánu ve stanovách SVJ bude vycházet z obecného pojetí statutárního orgánu právnické osoby v § 163 NOZ, jako orgánu zastupujícího právnickou osobu ve všech záležitostech a výkonného orgánu ve všech záležitostech, které nejsou svěřeny do působnosti jiného orgánu právnické osoby. (Obecně toto vymezení statutárního orgánu právnické osoby ve své podstatě odpovídá dosavadní úpravě v § 9 odst. 11 a 13 ZOVB a v čl. VIII VS SVJ) .

Důležitou změnou pro SVJ je, že nově podle § 1205 odst. 1 NOZ stanovy SVJ musí určit, zda je volen jako statutární orgán výbor (tedy kolektivní statutární orgán) nebo předseda společenství vlastníků jednotek. Nadále n ebude možné, aby stanovy obsahovaly ustanovení, že se volí buď výbor, nebo není-li zvolen výbor, že se volí pověřený vlastník.

Délku funkčního období volených orgánů SVJ zákon nestanoví, její určení je však jednou z povinných náležitostí stanov SVJ. Pokud by stanovy délku funkčního období neurčily, použilo by se přiměřeně (na základě § 1221 NOZ) ustanovení o organizaci spolku (jmenovitě § 246 odst. 1 NOZ), podle něhož neurčí-li stanovy funkční období členů volených orgánů, je toto období pětileté.

Pokud jde o počet členů výboru SVJ, stanoví dosavadní ZOVB, že výbor musí mít alespoň 3 členy (§ 9 odst. 11 ZOVB). Nově není počet členů výboru (ani minimální či maximální) v zákoně stanoven, stanovy SVJ však musí výslovně určit počet členů výboru, jak to požaduje § 1200 odst.2 písm. d) NOZ.

V § 246 odst. 2 NOZ (o spolku) pamatuje NOZ také na kooptaci. Pro SVJ z tohoto ustanovení vyplývá (na základě § 1221 NOZ), že neurčí-li stanovy jinak, mohou členové volených orgánů, jejichž počet neklesl pod polovinu, kooptovat náhradní členy tohoto voleného orgánu do nejbližšího zasedání shromáždění. Jde o zcela novou možnost, která reaguje na potřeby praxe v případě snížení počtu zvolených členů orgánu (např. v důsledku rezignace apod.). Zákon nestanoví výslovně, že tito náhradní členové mají stejnou působnost jako řádní členové voleného orgánu, lze to však dovozovat z povahy věci.

Od účinnosti NOZ budou platit pro právnické osoby, tedy rovněž pro SVJ, obecná ustanovení NOZ o jednání za právnickou osobu (§ 161 až § 167 NOZ). Ve stanovách SVJ bude velice účelné i nadále určovat, jakým způsobem členové výboru zastupují SVJ a jakým způsobem podepisují.

V zásadě lze vycházet z dosavadního obvyklého řešení ve stanovách SVJ s přizpůsobením nového pojetí jednání za právnickou osobu v tom smyslu, že SVJ zastupuje navenek předseda výboru a v jeho nepřítomnosti místopředseda výboru, a je-li více místopředsedů, zastupují předsedu podle pořadí určeného při volbě místopředsedů. Jde-li o písemné právní jednání, musí být podepsáno předsedou spolu s dalším členem výboru; podepisuje-li spolu s předsedou místopředseda, považuje se jeho podpis za podpis dalšího člena výboru. Kdo za SVJ podepisuje, připojí k jeho názvu podpis a údaj o své funkci.

Statutárnímu orgánu náleží veškerá působnost, kterou stanovy, zákon nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci nesvěří jinému orgánu. Výboru či předsedovi společenství vlastníků, jako statutárnímu orgánu SVJ tak náleží veškerá působnost, kterou zákon a stanovy nesvěřují jinému orgánu (především shromáždění, ale případně také např. kontrolnímu orgánu, je-li podle stanov zřizován).

Pro jednání a usnášení výboru se použijí také obecná ustanovení § 156 až § 158 NOZ ve smyslu obecných ustanovení NOZ o orgánech právnické osoby platí také pro výbor.

Nově platí podle obecného ustanovení NOZ o orgánech právnických osob (§ 165), že nemá-li statutární orgán dostatečný počet členů potřebný k rozhodování, jmenuje soud, na návrh toho, kdo osvědčí právní zájem, chybějící členy statutárního orgánu na dobu, než budou noví členové zvoleni (toto ustanovení se zřejmě použije i pro případy, kdy po skončení funkčního období stávajících členů výboru nedojde ke zvolení nových členů výboru), jinak soud jmenuje SVJ opatrovníka, a to i bez návrhu, kdykoli se soud o tom při své činnosti dozví.

Pokud stanovy SVJ neurčí jinak, lze však také pro SVJ použít ustanovení o spolku, jmenovitě § 246 odst. 2, podle něhož mohou členové volených orgánů, jejichž počet neklesl pod polovinu, kooptovat náhradní členy do nejbližšího zasedání shromáždění (jak uvedeno shora). Nebude možné již použít ustanovení § 9 odst. 9 ZOVB o náhradním plnění funkce výboru (majoritní vlastník nebo vlastníci, kteří se stali členy SVJ dnem jeho vzniku), takže je nepoužitelné ustanovení čl. VI odst. 11 VS SVJ.

Čl. IX VS SVJ (pověřený vlastník)

Pokud by stanovy SVJ určily, že statutárním orgánem SVJ je jednočlenný statutární orgán, byl by jím „předseda společenství vlastníků“ (nikoliv pověřený vlastník, jako tomu je dosud podle ZOVB a podle čl. IX SVJ). V takovém případě by stanovy určily působnost tohoto jednočlenného statutárního orgánu (obdobným způsobem jako u výboru) a délku jeho funkčního období.

Čl. X Kontrolní komise, revizor

Shodně jako dosud, není zřizování kontrolního orgánu v SVJ povinné. Je tedy věcí stanov každého SVJ, zda zařadí do svých stanov zřizování kontrolního orgánu.

Určí-li stanovy SVJ, že se zřizuje kontrolní orgán, je také nezbytné, aby stanovy současně určily, zda jde o individuální nebo kolektivní orgán (v případě kolektivního orgánu také počet jeho členů u kontrolní komise nejméně 3 členové podle ustanovení NOZ o spolku), způsob volby a jeho působnost (nezasahující do působnosti shromáždění ani statutárního orgánu, stanovené zákonem nebo určené stanovami SVJ).

Pro volbu kontrolního orgánu SVJ by se tedy měla použít ustanovení o minimálním počtu členů kontrolní komise spolku (alespoň tři členové podle § 262 NOZ - stanovy však mohou určit vyšší počet členů). Dále by se mělo použít ustanovení o spolku, podle něhož členství v kontrolní komisi není slučitelné s členstvím ve statutárním orgánu, neurčí-li stanovy další omezení (§ 262 odst. 2 NOZ).

Pokud jde o působnost kontrolní komise, měly by stanovy SVJ v záležitosti určení základní působnosti kontrolního orgánu (kontrolní komise, revizora, či jinak nazvaného kontrolního orgánu) vycházet z § 263 a § 264 NOZ (o působnosti kontrolní komise spolku) a doplnit a upravit konkrétní působnost a činnost kontrolního orgánu podle podmínek a potřeb SVJ. Nesmí však určit takovou působnost, jíž by kontrolní orgán zasahoval do výlučné působnosti shromáždění nebo statutárního orgánu, kterou stanoví NOZ a stanovy SVJ.

Ve smyslu § 262 až § 264 NOZ (ustanovení o kontrolní komisi spolku) by mělo být ve stanovách SVJ, pokud se má v SVJ volit kontrolní komise, alespoň určeno:

- členy kontrolní komise v počtu nejméně tří členů volí a odvolává shromáždění,

- členství v kontrolní komisi není slučitelné s členstvím ve statutárním orgánu SVJ (kromě toho lze stanovami určit další omezení pro zvolení za člena kontrolní komise),

- kontrolní komise dohlíží, jsou-li záležitosti SVJ řádně vedeny a vykonává-li SVJ činnost v souladu s právními předpisy a se stanovami,

- zjistí-li kontrolní komise nedostatky, upozorní na ně statutární orgán SVJ, jakož i shromáždění, pokud upozornění statutárního orgánu nevedlo k odstranění nedostatků,

- v rozsahu působnosti kontrolní komise je její pověřený člen oprávněn nahlížet do dokladů SVJ a požadovat od členů statutárního orgánu nebo od zaměstnanců SVJ či od osob y zajišťující na základě smlouvy pro SVJ některé činnosti správy domu a pozemku vysvětlení k jednotlivým záležitostem.

Jde o minimální náležitosti, které by měly být uvedeny ve stanovách SVJ, pokud se má podle stanov volit kontrolní komise; přiměřeně to platí také v případě, kdy se volí jednočlenný kontrolní orgán (např. s označením „revizor“, apod.). Podle § 263 NOZ se předpokládá, že stanovy mohou svěřit kontrolní komisi další působnost. Je proto možné, aby stanovy určily další náležitosti působnosti kontrolní komise, např. při využití dosavadního čl. X VS SVJ.

Shromáždění, výbor a kontrolní komise ve stanovách SVJ po 1. lednu 2014

Svěřte správu nemovitosti našim zkušeným odborníkům. Finanční úspory při správě nemovitostí v našem podání jsou nemalé. Spolehlivá správa nemovitostí Praha.

Již žádné starosti s Vaší nemovitostí! O správu Vaší nemovitosti se postará náš tým zkušených odborníků, kteří se správou nemovitostí zabývají již řadu let.

Kontaktujte našeho obchodníka:  739 456 842 | sprava@ddservis.eu