Povinnosti vlastníka - správa domu

Povinnost vlastníka řídit se pravidly pro správu

Podstatou bytového spoluvlastnictví je rozdělení domu (nemovité věci) na dílčí vlastnické objekty 1 (jednotky). Jednotka v sobě kromě prostorově oddělené části domu zahrnuje též podíl na společných částech nemovité věci (§ 1159 NOZ). Jednotka však i nadále zůstává součástí většího celku, ve kterém jsou pochopitelně práva jednotlivých vlastníků jednotek omezena stejnými právy ostatních vlastníků. Zejména se pak tento problém vztahuje k užívání společných částí domu. Z tohoto důvodu § 1176 NOZ stanoví vlastníkovi jednotky povinnost od okamžiku, kdy mu vznikne vlastnické právo k jednotce, řídit se pravidly pro správu domu a užívání společných částí. Vlastník je povinen se těmito pravidly řídit za podmínky, že

  • byl s těmito pravidly seznámen nebo
  • pokud je měl nebo mohl znát.
Typy pravidel
  • zákonem
  • prohlášením vlastníka
  • stanovami společenství
  • prohlášením vlastníka
  • rozhodnutími orgánů společenství, zejména pak shromážděním nebo výborem (u domů, kde společenství nevzniklo, pak správcem nebo rozhodnutími spoluvlastníků)
Povinnost vlastníka řídit se pravidly pro správu

Zákonnými pravidly se musí vlastník řídit vždy a jejich znalost se předpokládá, respektive se aplikuje zásada „neznalost zákona neomlouvá” (ignorantia iuris non excusat). Základní zákonná pravidla pro správu domu a užívání společných částí jsou obsažena v §1175 NOZ, který stanoví, že vlastník má právo užívat společné části tak, že nesmí ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv nebo užívání jeho jednotky. Nesmí též ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Svou jednotku musí vlastník užívat tak, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu. Tato pravidla mohou být pak konkretizována soukromoprávními projevy vůle – prohlášením vlastníka, stanovami, rozhodnutími orgánů SVJ apod. Další, již konkrétnější pravidla jsou uvedena například v

  • § 1177 NOZ – povinnost oznámit osobní údaje a počet osob, které budou mít v bytě domácnost
  • § 1180 odst. 1 NOZ – povinnost přispívat na správu domu a pozemku
  • § 1180 odst. 2 NOZ – povinnost hradit příspěvky určené pro odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti
  • § 1181 NOZ – povinnost hradit zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu;
  • § 1181 NOZ – povinnost umožnit přístup do bytu v případě, že jej vlastník stavebně upravuje, a to za účelem ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části
  • § 1183 NOZ – povinnost vlastníka zdržet se všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; povinnost vlastníka strpět umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií
Sousedská práva

Zapomenout není možné ani na právní úpravu sousedských práv uvedenou v § 1013 NOZ, která stanoví, že vlastník se musí zdržet všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plny, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky (imise) vnikají k sousedovi a i do společných částí. Vlastník jednotky tak nemůže na svém balkóně denně grilovat tak, že bude štiplavý kouř vnikat do ostatních jednotek. Podobně tomu je i s oblíbeným kouřením na balkóně, kdy cigaretový kouř často vniká do jednotek umístěných nahoře. Ostatní vlastníci jednotek a i samotné SVJ mají právo se takovému jednání vlastníka jednotky bránit.

Veřejnoprávní předpisy

Další zákonná pravidla, kterými se musí vlastník ve vztahu ke správě domu a k užívání společných částí řídit, lze nalézt nejenom na jiných místech NOZ, ale i v jiných, zejména pak veřejnoprávních předpisech. Může se jednat o předpisy stavební, hygienické apod.

Jak bylo již uvedeno výše, další pravidla mohou být stanovena prohlášením vlastníka, stanovami společenství, rozhodnutími orgánů společenství, zejména pak shromážděním nebo výborem (u domů, kde společenství nevzniklo, pak správcem nebo rozhodnutími spoluvlastníků). K tomu důvodová zpráva k NOZ uvádí: „S těmito pravidly musí být vlastník seznámen nebo musí mít alespoň možnost seznámit se s nimi”. Možnost vlastníka seznámit se s těmito pravidly musí být objektivní. Stanovy společenství a úplné znění prohlášení by měly být uloženy ve sbírce listin veřejného rejstříku (§ 1220 odst. 2 NOZ). O ostatních povinnostech by měl být nový vlastník jednotky seznámen výborem. Doporučuji proto, aby výbor připravil stručný materiál, jež bude zahrnovat základní pravidla pro správu a užívání domu, jehož převzetí si výbor vždy novým vlastníkem nechá potvrdit.

Vlastník je povinen řídit se pravidly pro správu domu a užívání společných částí od okamžiku, kdy se stane vlastníkem jednotky. Naopak tato povinnost na něj nedopadá od okamžiku, kdy vlastnické právo pozbývá. Okamžik nabytí vlastnického práva k jednotce je odvislý od způsobu nabytí vlastnictví. Vlastníkem se může stát převodem vlastnického práva, vydržením, příklepem v dražbě, děděním apod.

Osoby, jimž vlastník umožnil přístup do společných částí

Vlastník je povinen zajistit, aby pravidla pro správu domu a užívání společných částí byla dodržována též osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu. Zde se může jednat jak o osoby, které s vlastníkem jednotky sdílejí domácnost, tak i o osoby, jimž umožnil do jednotky přístup za jiným účelem (návštěva, nájemník, řemeslník apod.). Vlastník tedy musí tyto osoby o pravidlech poučit a kontrolovat, zda pravidla dodržují. Z toho vyplývá i vlastníkova odpovědnost za konání těchto osob a za případné porušení pravidel. Vlastník má přímou odpovědnost za jednání těchto osob. Pokud by tyto osoby pravidla nedodržely a způsobily by na společných částech nebo na jiné jednotce škodu, je to vlastník, který za tuto škodu přímo odpovídá a musí ji nahradit.


Pomohla Vám naše odpověď?
Pokud nikoliv, klidně nás kontaktujte,
rádi Vám pomůžeme!



Katalog společnosti

Zavoláme vám

Pošlete nám Váše telefonní číslo. My Vám zavoláme do 60 minut.