Kvalitní správa nemovitostí Praha a správa Středočeský kraj - spolehněte se na naše profesionální správce.

Otázka:

SVJ má příjmy z pronájmu, o kterých rozhodlo, že se budou po uplynutí účetního období vždy vyplácet jednotlivým vlastníkům společenství. Jeden vlastník je však permanentní neplatič, který dluží jak na službách v průběhu roku, tak i na ročním vyúčtování. Na jedné straně má tedy SVJ závazek k vlastníkovi z titulu jeho podílu na příjmech z pronájmu na druhou stranu má SVJ pohledávky z titulu nedoplatku na službách. Dosud výbor vždy nechal vlastníkovi vyplatit jeho podíl na pronájmu a pak tiše trpěl za nedoplatky na službách. Výbor se obává jednostranného zápočtu, který se v takovýchto chvílích přímo nabízí. Moje otázka - je možné takovýto zápočet provést?

Odpověď

Z výše položeného dotazu vyplývá, že společenství vlastníků má zájem na provedení započtení svých pohledávek z vyúčtovaných zálohových plateb na úhradu služeb vůči vlastníkovi jednotky a pohledávek vlastníka jednotky pramenících z příjmů z pronájmu společných prostor vůči společenství vlastníků. K takovému jednostrannému započtení si dovolujeme sdělit, že při splnění zákonem stanovených podmínek je popsaný zápočet v zásadě možný.

V souladu s ust. § 1982 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“), platí, že v případě, že si strany dluží vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze pak přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh.

Mezi podmínky, za kterých je možné přistoupit k započtení vzájemných plnění, tedy patří skutečnost, že zde existují minimálně dvě pohledávky (z vyúčtovaných zálohových plateb na úhradu služeb a z příjmů z pronájmu společných prostor), které vůči sobě strany mají navzájem (společenství vlastníků a vlastník jednotky) a tyto pohledávky jsou stejného druhu (obě jsou peněžitými pohledávkami). Další důležitou podmínkou v této souvislosti je, aby mezi stranami nebyla možnost započtení vzájemných pohledávek vyloučena (např. smluvně, nebo ve stanovách společenství vlastníků), pohledávka zároveň nesmí být nejistá nebo neurčitá, jinak není způsobilá k započtení.

Společenství vlastníků může přistoupit k započtení svých vlastních pohledávek vůči pohledávkám vlastníka jednotky v situaci, kdy jsou pohledávky společenství vlastníků již splatné (k započtení jsou totiž způsobilé jen takové pohledávky, které lze uplatnit u soudu).

Započtení musí společenství provést prohlášením vůči druhé straně, přičemž zákon nestanoví formu tohoto prohlášení. V daném případě ovšem doporučujeme, aby tak společenství vlastníků učinilo písemně (nejlépe doporučeným dopisem). Účinky tohoto jednání pak nastávají doručením druhé straně (bez potřeby jejího souhlasu se započtením). Pohledávky, které jsou vzájemně započítávány, musejí být v prohlášení řádně specifikovány. Započtením se obě pohledávky zruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí (obě pohledávky mohou tedy zaniknout zcela nebo zčásti).

Rádí Vám zodpovíme vaše dotazy. Váš spolehlivý správce nemovitosti. Správa domu, správa SVJ, správa DB, Správa nemovotostí Praha a Středočeský kraj.

Kvalitní správa nemovitostí

Správa budov a všech druhů objektů. Kvalitní správa nemovitostí Praha. Správa domů, bytů. Kompletní správní činnost.