Kvalitní správa nemovitostí Praha a správa Středočeský kraj - spolehněte se na naše profesionální správce.

Otázka:

V Prohlášení vlastníka budovy máme veškeré prostory suterénu bytového domu uvedeny jako společné, kromě sklepů. Jedná se o prostory prádelen, sušáren, kočárkáren, skladů a chodeb. SVJ navrhlo přenechat většinu prostor k výlučnému užívání jednotlivým vlastníkům a svůj návrh si nechalo odhlasovat. SVJ vyhotovilo předávací protokol o předání konkrétních společných prostor do výlučného užívání na dobu neurčitou a stanovilo kompenzační poplatek za užívání formou navýšení příspěvku na správu domu a hrazený na účet SVJ. Je tento postup právně v pořádku? Někteří vlastníci se domnívají, že společné prostory určené k výlučnému užívání by měly být upraveny v Prohlášení vlastníka budovy a nikoli vymezeny souhlasem shromáždění. Neměla by se situace řešit spíše formou nájmu (nájemce jako spoluvlastník asi nelze) či zápůjčky?

Odpověď

Popsaný postup, tedy změna užívání společných částí domu tak, jak je uveden v dotazu, je v zásadě možný. Rozhodnutím shromáždění dochází ke změně v užívání společných částí domu tak, že se některé společné části určují do výlučného užívání. Otázkou je kvorum pro přijetí takového rozhodnutí, měly by být konzultovány zejména stanovy společenství. Takové rozhodnutí shromáždění by nicméně mělo být promítnuto do prohlášení vlastníka, jelikož dochází uvedeným určením k jeho změně. Přičemž s odkazem na ust. § 1220 odst. 1 a 2 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů), by následně bez zbytečného odkladu mělo být úplné aktuální znění prohlášení vyhotoveno a uloženo do sbírky listin příslušného katastrálního úřadu, a rovněž i do sbírky listin rejstříkového soudu, u kterého je společenství vlastníků zapsáno.

Formou nájmu lze samozřejmě řešit pronájem kočárkárny či prádelny některému z vlastníků jednotek v domě, nicméně pokud je záměr společenství uvedené vyřešit na dobu neurčitou, tedy trvale, domnívám se, že přiřazení určitých společných částí k výlučnému užívání s určitou jednotkou je vhodnější způsob realizace daného záměru.

Co se týče poplatku, občanský zákoník počítá se stanovením příspěvků na správu domu a pozemku právě i s ohledem na skutečnost, slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a to se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a případnému rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad. Doporučuji tedy současně v usnesení shromáždění stanovit rozsah případné povinnosti údržby či drobných oprav, do budoucna se tím zamezí zbytečným sporům mezi vlastníky a společenstvím vlastníků o jeho rozsah. Jako určité vodítko může sloužit i nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné úpravy související s užíváním bytu.

Rádí Vám zodpovíme vaše dotazy. Váš spolehlivý správce nemovitosti. Správa domu, správa SVJ, správa DB, Správa nemovotostí Praha a Středočeský kraj.

Kvalitní správa nemovitostí

Správa budov a všech druhů objektů. Kvalitní správa nemovitostí Praha. Správa domů, bytů. Kompletní správní činnost.