Kvalitní správa nemovitostí Praha a správa Středočeský kraj - spolehněte se na naše profesionální správce.

Otázka:

Jak postupovat proti vlastníkovi, který zakoupil byt v našem Společenství a provádí rekonstrukci bez povolení shromáždění?

Odpověď

Po převodu bytu na nového vlastníka obvykle následuje totální rekonstrukce včetně bouracích prací, nezřídka bez souhlasu výboru, projektu či stavebního povolení.

Situace zasahuje nejen do práva soukromého, tedy zejména do pravidel zakotvených v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník”), ale také do práva veřejného, jmenovitě hlavně do právní úpravy obsažené v zákoně č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stavební zákon”).

V souladu s ust. § 1175 odst. 1 NOZ má vlastník jednotky právo „svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.” Z uvedeného ustanovení vyplývá, že vlastník jednotky je sice oprávněn stavebně upravovat svůj byt, ale nesmí takovými úpravami zasáhnout do společných částí domu. Co patří mezi společné části domu, je v občanském zákoníku upraveno zejména v ust. § 1160 a dále pak občanský zákoník v ust. § 1222 odkazuje na podpůrnou úpravu obsaženou v nařízení č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení”). Dle ust. § 1160 odst. 2 NOZ jsou společnými částmi vždy i stavební části podstatné pro zachování domu včetně hlavních konstrukcí a nařízení pak podpůrně určuje, že mezi tyto patří i nosné svislé konstrukce uvnitř bytu, jako jsou zejména stěny, sloupy a pilíře (ust. § 5 odst. 2 NBS). Pro bližší posouzení, které části se považují za společné, doporučuji zkontrolovat příslušné prohlášení vlastníka, které je v dané věci rozhodující.

V případě, že vlastník jednotky při stavebních úpravách uvnitř bytu zasáhl i do společných částí, učinil tak v rozporu se zákonem, zejména se zmíněným ust. § 1175 odst. 1 NOZ. Pro jakýkoliv zásah do společných částí by totiž musel mít souhlas společenství vlastníků.

Kromě výše uvedeného má vlastník jednotky, který stavebně upravuje svůj byt, dále povinnost v souladu s ust. § 1182 NOZ umožnit osobě odpovědné za správu domu (po předchozí výzvě) přístup do bytu, a to za účelem ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují, či nemění společné části. Výbor by tedy v souladu s popsaným ustanovením měl příslušného vlastníka vyzvat ke zpřístupnění bytu a zkontrolovat, zda skutečně došlo k zásahům do společných částí.

Co se týče veřejnoprávní roviny popsaného problému, tedy zejména potřeby stavebního povolení či ohlášení stavebnímu úřadu, zde je nutné zmínit ust. § 103 odst. 1 písm. d) SZ, které stanoví, že stavební povolení ani ohlášení nevyžadují „ty stavební úpravy, kterými se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání stavby, nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí a jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby a nejde o stavební úpravy stavby, která je kulturní památkou.” Pokud vlastník do nosných konstrukcí stavby při rekonstrukci zasáhl, nejspíše tak učinil bez příslušného povolení (i s přihlédnutím k dále uvedenému).

Dle ust. § 184a odst. 1 SZ nově platí (po novele stavebního zákona provedené zákonem č. 225/2017 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony), že k žádosti o povolení změny dokončené stavby v bytovém spoluvlastnictví vlastník jednotky dokládá souhlas společenství vlastníků, nebo správce, pokud společenství vlastníků nevzniklo. Tento souhlas společenství (příp. správce) je nezbytnou součástí ohlášení či žádosti o stavební povolení. Nadále ovšem platí (tedy i po novele stavebního zákona), že všichni vlastníci jednotek v daném bytovém domě jsou účastníky příslušného územního či stavebního řízení a jako takoví se mohou účastnit jednání u příslušného úřadu, seznámit se se všemi podklady pro vydání rozhodnutí, podat proti takovému rozhodnutí námitky či se případně proti tomuto rozhodnutí odvolat.

Lze tedy shrnout, že pokud vlastník jednotky zasáhl do zdí v bytě, které představují nosné konstrukce, porušil tím i příslušné ustanovení stavebního zákona a může mu být za stavební úpravy bez příslušného povolení uložena ze strany stavebního úřadu pokuta.

Rádí Vám zodpovíme vaše dotazy. Váš spolehlivý správce nemovitosti. Správa domu, správa SVJ, správa DB, Správa nemovotostí Praha a Středočeský kraj.

Kvalitní správa nemovitostí

Správa budov a všech druhů objektů. Kvalitní správa nemovitostí Praha. Správa domů, bytů. Kompletní správní činnost.