Kvalitní správa nemovitostí Praha a správa Středočeský kraj - spolehněte se na naše profesionální správce.

Otázka:

Měli jsme minulé jaro shromáždění a nyní jsem zjistil, že se tam děli věci, které nejsou v pořádku. Dle presenční listiny přítomno 42 % - (protože se ostatní zapomněli podepsat). Schvalování stanov bez Notáře, když v roce 2016 jsme je schvalovali s notářem. Otázka zní: kolik času na zpět toto mohu reklamovat? Protože vím, že to bylo i u shromáždění 2017, 2015.

Odpověď

V souladu s ust. § 1209 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“), platí, že přehlasovaný vlastník jednotky (i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky) má právo navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl, je-li pro to důležitý důvod. Přehlasovaný vlastník může zároveň navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Tento návrh přehlasovaného vlastníka (o tom, že byl na příslušném shromáždění přehlasován musí existovat důkaz – např. zápisem ze schůze shromáždění) musí být podán ve lhůtě tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jinak jeho právo zaniká, tj. jde o lhůtu prekluzivní. V souladu s ust. § 1209 odst. 2 občanského zákoníku pak může každý vlastník (je-li pro to důležitý důvod) navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se.

Z uvedeného vyplývá, že lhůta pro napadení přijatého usnesení shromáždění je relativně krátká a její nedodržení nelze zhojit.

U jiných případů rozhodování společenství vlastníků (které nespadají pod ust. § 1209 občanského zákoníku), se vlastník jednotky dle našeho názoru může bránit i postupem dle ust. § 258 občanského zákoníku, a to např. domáhat se neplatnosti svolání shromáždění vlastníků (tj. aniž by výbor splnil stanovami určené podmínky pro svolání). I zde však platí, že právo dovolat se neplatnosti takového rozhodnutí (dle ust. § 258 občanského zákoníku) zaniká do tří měsíců ode dne, kdy se navrhovatel o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět, nejpozději však do 1 roku od přijetí takového rozhodnutí. Použití ust. § 258 občanského zákoníku je dle našeho názoru spíše omezené a orientuje se více na procedurální vady přijímaného rozhodnutí, ne na znění rozhodnutí jako takového (kde se uplatní spíše úprava obsažená v ust. § 1209 občanského zákoníku).

Pokud tedy nebyly v tazatelově případě naplněny podmínky ust. § 1209 odst. 1 (existence důležitého důvodu, přehlasovaný vlastník, podání návrhu ve lhůtě), příp. ust. § 258 občanského zákoníku, nemůže vlastník jednotky dále rozhodnutí přijatá na předmětných shromážděních napadnout.

Co se týče schvalování změny stanov, zde záleží pro účely posouzení, jakou formou k této změně musí dojít, zejména, kdy a jakým způsobem bylo příslušné společenství vlastníků založeno. V případě, že společenství bylo založeno před účinností občanského zákoníku (za účinnosti zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), a stanovy tohoto společenství pro změnu stanov formu veřejné listiny nevyžadovaly, nemusela být příslušná změna prováděná za přítomnosti notáře. V případě, že společenství vlastníků bylo založeno již za účinnosti občanského zákoníku schválením stanov, tyto naopak formu veřejné listiny mít musely, stejně jako každá jejich změna. Pokud společenství vlastníků bylo založeno za účinnosti občanského zákoníku, ale prohlášením vlastníka nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě (jejichž součástí bylo znění stanov), změna stanov formu veřejné listiny nevyžaduje (leda, že tak určují stanovy).

Rádí Vám zodpovíme vaše dotazy. Váš spolehlivý správce nemovitosti. Správa domu, správa SVJ, správa DB, Správa nemovotostí Praha a Středočeský kraj.

Kvalitní správa nemovitostí

Správa budov a všech druhů objektů. Kvalitní správa nemovitostí Praha. Správa domů, bytů. Kompletní správní činnost.