logo

 

D & D servis, s.r.o. 

Výletní 398

149 00 Praha 4

IČO: 28403118 | DIČ: CZ28403118 | Mob.: 774 360 804 | Tel.: 244 470 603

Způsoby účtování nákladů na správu domu a pozemku

 

V souladu s účetními předpisy a s převládajícími názory odborné veřejnosti se v praxi ustálily dva způsoby účtování příspěvků na správu domu a pozemku. V praxi bohužel občas také dochází k chybné modifikaci obou variant.

Náklady na správu domu a pozemku je možné definovat negativně - jedná se, zjednodušeně řečeno, o takové náklady, které nejsou službami spojenými s užíváním jednotek (viz zejména zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty). V souladu s ustanovením § 1180 NOZ jsou jednotliví vlastníci na tyto náklady společenství povinni přispívat. Budeme-li přitom zároveň vycházet ze zálohového způsobu účtování těchto příspěvků vlastníků na správu domu a pozemku (který je i v roce 2014 nadále možný - viz § 8 odst. b) nařízení vlády č. 366/2013 Sb. o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím), pak se v souladu s účetními předpisy a s převládajícími názory odborné veřejnosti v praxi ustálily dva následující způsoby účtování.

První způsob účtování

  1. náklady na opravy a udržování společných částí se účtují přímo na vrub záloh na správu domu (v praxi obvykle na účty účtové skupiny č. 32 či 95 - hovorově „fond oprav“) - dle § 26 odst. 2 písm. a) vyhlášky č. 504/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/2011 Sb., o účetnictví, pro účetní jednotky, u kterých hlavním předmětem činnosti není podnikání, pokud účtují v soustavě podvojného účetnictví se do nákladů účtují pouze opravy a udržování majetku, ke kterému má účetní jednotka právo vlastnické nebo jiné právo k majetku a je povinna o něm účtovat dle § 28 zákona o účetnictví, což v případě společenství vlastníků splněno není,

  2. všechny ostatní (tj. zejména režijní) náklady vynaložené na činnost společenství vlastníků jako organizace se v souladu s Českým účetním standardem č. 412 (Náklady a výnosy) účtují na vrub účtové třídy 5,

  3. technické zhodnocení domu se účtuje přímo na vrub záloh na správu domu.

Druhý způsob účtování

  1. náklady na opravy a udržování společných částí = pokud chápeme „správu domu a pozemku“ jako zákonnou povinnost společenství vlastníků coby organizace včetně povinnosti oprav a údržby společných částí, pak lze přijmout i metodu účtování těchto nákladů v nákladech společenství, tj. pak i tyto náklady budou účtovány na vrub účtové třídy 5,

  2. všechny ostatní (tj. zejména režijní) náklady vynaložené na činnost společenství vlastníků jako organizace se v souladu s ČUS č. 412 účtují na vrub účtové třídy 5,

  3. technické zhodnocení domu se účtuje přímo na vrub záloh na správu domu.

Příspěvky vlastníků

V rámci obou způsobů účtování je při tvorbě účtové osnovy doporučováno brát v potaz i to, že na některé náklady na správu domu a pozemku je vlastníky přispíváno (obvykle) dle spoluvlastnických podílů a na některé dle počtu jednotek.

V souladu s ustanovením § 1180 odst. 1 NOZ totiž platí, že nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.

Dle ustanovení § 1180 odst. 2 NOZ pak příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo na odměňování členů orgánů SVJ, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně. Podobnými náklady vlastní správní činnosti se v souladu s ustanovením § 17 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. rozumí zejména:

  1. náklady na zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů společenství vlastníků jednotek,

  2. náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo,

  3. náklady na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost, například počítač včetně softwarového vybavení a jeho odpisy,

  4. náklady kanceláře osoby odpovědné za správu domu a pozemku, například vybavení, kancelářské potřeby, spotřeba elektřiny, je-li samostatně měřena, poštovné, a

  5. náklady spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku.

Zpravidla na konci roku se stanoví podíly jednotlivých vlastníků na úhradě nákladů na správu domu a pozemku - zjednodušeně řečeno se celková výše těchto nákladů eventuálně ponížená o případné ostatní výnosy společenství (např. dotace, pojistná plnění, bankovní úroky, sankce přijaté od vlastníků) rozdělí mezi vlastníky z části v poměru jejich spoluvlastnických podílů (není-li dohodnuto jinak) a z části dle počtu jednotek s tím, že:

  1. při prvním způsobu účtování nákladů na správu domu a pozemku se část příspěvků vlastníků připadající na opravy, údržbu a technické zhodnocení společných částí nijak neúčtuje, jelikož již při účtování o nákladech na tyto opravy či údržbu a o výdajích na technické zhodnocení došlo k „čerpání“ záloh na správu domu, tj. fakticky k úhradě této části příspěvků ze strany vlastníků. Zbývající část příspěvku kryjící ostatní náklady se zaúčtuje jako 31x/64x a zároveň se zaúčtuje její úhrada ze záloh na správu domu 32x či 95x/31x. Hospodářský výsledek společenství bývá díky tomu zpravidla nulový.

  2. při druhém způsobu účtování nákladů na správu domu a pozemku se část příspěvků vlastníků připadající pouze na technické zhodnocení společných prostor nijak neúčtuje, jelikož již při účtování o výdajích na toto technické zhodnocení došlo k „čerpání“ záloh na správu domu, tj. fakticky k úhradě této části příspěvků ze strany vlastníků. Zbývající část příspěvku kryjící ostatní náklady se zaúčtuje jako 31x/64x a zároveň se zaúčtuje její úhrada ze záloh na správu domu 32x či 95x/31x. Hospodářský výsledek společenství bývá díky tomu i zde zpravidla nulový.

V praxi bohužel občas dochází k modifikaci první varianty, a to tak, že na vrub záloh na správu domu se účtují veškeré náklady na správu domu a pozemku, tj. nikoliv pouze opravy a údržba společných částí, ale např. i náklady na vedení účetnictví, bankovní poplatky, mzdy atd. Vychází se totiž z mylného předpokladu, že veškeré náklady podléhající vyúčtování musí vždy být účtovány rozvahově. Takovou modifikaci je však nutno jako chybnou zcela odmítnout.

V Českém účetním standardu č. 412 (Náklady a výnosy), odstavci 3. 1 je uvedeno, že „na vrub účtů účtové třídy 5 - Náklady se účtuje o nákladech vynaložených na činnosti organizace“ s tím, že dle odstavce 3. 4 je možné rozvahově účtovat pouze ty náklady, které nepatří do nákladů účetní jednotky (např. soukromé telefonní hovory, přepravné, nájemné, pachtovné, elektrický proud apod.). Náklady režijní povahy jsou bezpochyby vynaložené na činnost společenství, tedy nejedná se o náklady osob cizích (na rozdíl např. od nákladů na služby spojené s užíváním jednotek jako dodávka tepla, ohřev vody atd.), proto musí být vždy účtovány na účty účtové třídy 5. Pouze v případě oprav a údržby společných částí je možné díky duálnímu pohledu aplikovat „rozvahový“ způsob účtování, pokud se pro něj společenství rozhodne.

Svěřte správu nemovitosti našim zkušeným odborníkům. Finanční úspory při správě nemovitostí v našem podání jsou nemalé. Spolehlivá správa nemovitostí Praha.

Již žádné starosti s Vaší nemovitostí! O správu Vaší nemovitosti se postará náš tým zkušených odborníků, kteří se správou nemovitostí zabývají již řadu let.

Kontaktujte našeho obchodníka:  739 456 842 | sprava@ddservis.eu