logo

 

D & D servis, s.r.o. 

Výletní 398

149 00 Praha 4

IČO: 28403118 | DIČ: CZ28403118 | Mob.: 774 360 804 | Tel.: 244 470 603

Zajišťování a financování oprav a údržby domů a bytů

Životností stavby nazýváme časové období, ve kterém je stavba schopna plnit svoji funkci. Z hlediska oprav, údržby a obnovy objektu nás zajímá především tzv. technická životnost stavby (životnost fyzická), která trvá po dobu, kdy jsou jednotlivé konstrukce stavby funkční a stavba plní svoji funkci.

Technickou životnost lze prodlužovat řádnou a včasnou údržbou, obnovou a opravou jednotlivých funkčních dílů stavby, ale je limitována především životností prvků dlouhodobé životnosti, jako jsou např. základy, schodišti, stropy, krovy, svislými nosnými konstrukcemi, které se podobu užívání stavby nemění. Dalšími prvky stavby jsou tzv. prvky krátkodobé životnosti. U těchto prvků předpokládáme v období trvání stavby alespoň jednu výměnu, ale pouze v případě, že je to ekonomicky přijatelné.

Běžné opotřebení stavby vede ke snížení kvality bydlení a ceny nemovitosti vlivem, a to především vlivem používání stavby, atmosférickými vlivy, změnami v materiálu a nedostatečnou údržbou. Rozsah opotřebení závisí především na stáří konstrukce, kvalitě prováděné údržby a fyzické životnosti konstrukce.

Financování oprav a rekonstrukcí

K prodlužování technické životnosti je nutné provádět řádnou a včasnou údržbu, opravy a rekonstrukce během doby užívání stavby. Nezbytnou podmínkou pro provádění oprav jsou finanční prostředky, kterými v danou dobu musí vlastník nemovitosti disponovat. V případě zanedbání údržby a oprav může dojít až k znehodnocení stavby.

  • Možnosti financování:
  • prostřednictvím fondu oprav,
  • přímými platbami uživatelů k termínu zahájení opravy,
  • prostřednictvím stavebního spoření právnické osoby,
  • prostřednictvím bankovního úvěru,
  • prostřednictvím vnitrodružstevní půjčky,
  • kombinací výše uvedených způsobů.

Každý ze způsobů financování má svá specifika a záleží především na rozsahu plánované údržby, oprav a rekonstrukcí a také na výši vlastních finančních prostředků investora.

Obnos finančních prostředků ročně, který je nutné pro účely údržby, oprav a rekonstrukcí mít, se zhruba rovná 0,5 až 1,5 % z reprodukční ceny stavby. Pro jejich odhad je nutné přihlédnout k současnému stavu údržby na objektu. U velmi dobře udržovaného objektu (tzn. v nejbližších letech nebude nutné provádět výrazněji údržbu) se použije nižší hodnota rozmezí. Naopak u objektu neudržovaného se pracuje s hodnotou u vrchní hranice.

Dlouhodobá rezerva na opravy domů

Náklady spojené s údržbou, opravami a rekonstrukcemi společných části domu jdou výhradně k tíži domu a hradí se z „Dlouhodobé rezervy na opravy domu“, obvyklé označení je Fond oprav (dále také FO).

Tvorba FO na období kalendářního roku (zúčtovacího období) se tvoří převodem zůstatku z minulého období, z nájmů a z příspěvků vlastníků jednotek na náklady spojené se správou domu a pozemku.

Zdrojem financování oprav domů ve spoluvlastnictví jsou příspěvky vlastníků jednotek na náklady spojené se správou domu a pozemku.

Prostředky FO se použijí na základě rozhodnutí shromáždění společenství vlastníků zejména ke krytí nákladů za údržbu a opravy a technická zhodnocení společných částí domu, za revize technických zařízení společných částí domu apod.

Plán oprav a rekonstrukcí

Údržbu a obnovu nemovitostí vzhledem k jejich charakteru je nutné plánovat. Větší a dlouhodobější investice jsou zahrnuty v Plánu investic z fondu oprav (většinou na delší časové období - cca 5 let), ze kterého následně vychází Roční plán údržby a oprav. Tento obsahuje převážně základní úkony, které je nutné v rámci příslušných předpisů a zákonů na objektu provést, aby byl zachován bezpečný provoz objektu a jeho hodnota.

Plánování oprav a rekonstrukcí vyžaduje vytvoření technicko-ekonomické analýzy objektu, zjištění technického stavu jednotlivých prvků budovy a navržení předpokládaného cyklu oprav.

Jednou ročně zpracovává správce hodnocení technického stavu objektu na základě posouzení technického stavu jednotlivých konstrukčních prvků objektu.

Posuzují se především tyto konstrukční prvky:

  • střešní plášť (včetně prostupů a technického vybavení),
  • komíny,
  • hromosvody,
  • obvodový plášť včetně balkonů (lodžií),
  • interiér společných prostor,
  • výtah,
  • plynové rozvody,
  • elektrorozvody,
  • rozvody vzduchotechniky,
  • odpady,
  • rozvody TUV, SV,
  • rozvody tepla,
  • STA včetně rozvodů.

Na základě zhodnocení technického stavu domu se stanoví harmonogram nutných oprav zabezpečujících zachování provozuschopného technického stavu domu, opakujících se povinných služeb (revize elektro, výtahy, revize hasicích přístrojů a hydrantů, hromosvodů apod.), služeb zajišťujících čistotu a hygienu. Správce předloží výboru samosprávy návrh plánu oprav, údržby a technického zhodnocení domu a minimální výši tvorby FO v Kč/m2.

Výbor samosprávy zajistí projednání členskou schůzí samosprávy.

Je vhodné ošetřit termíny tvorby návrhu ročního plánu údržby a oprav smluvně mezi správcem a společenství vlastníků.

Pro potřeby vlastníků pro stanovení výše nákladů na opravy a údržbu stavebních objektů bylo vytvořeno v České republice několik model, jako např. poměrový model nákladů, model technicko-ekonomické analýzy (Buildpass) a metoda REMAB.

Aplikace Buildpass (http://www.buildpass.eu/) je určena především pro vlastníky (správce) stavebních objektů. Nástroj je zaměřen na kvalifikované plánování obnovy a údržby objektů. Řešení projektu je postaveno na základě referenčních databází objektů a konstrukčních prvků, které umožní rychle získat výsledky i uživatelům, kteří nejsou v této oblasti odborníky.

Údržba a úpravy ve společných částech

Drobné opravy ve společných prostorách domu a obnovu vybavení zajišťuje většinou Správce. Společenství vlastníků může svépomocí zajišťovat drobné opravy ve společných částech a na společných zařízeních, které nevyžadují odbornou způsobilost, nebo musí odbornou způsobilost prokázat. Společenství vlastníků musí zajišťovat kontrolu provozuschopnosti všech hlavních uzávěrů včetně uzávěrů stoupaček.

Které části nemovitosti (dříve domu) v rámci bytového spoluvlastnictví jsou společnými, je v NOZ (zákon č. 89/2012 Sb.) upraveno v § 1166, přičemž vymezení dle tohoto ustanovení se netýká pouze SVJ, ale i domu rozděleného na jednotky před vznikem SVJ. Pro SVJ jsou pak společné části domu dále upraveny v § 1222, který odkazuje na zvláštní právní předpis. Tímto zvláštním právním předpisem je nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „Nařízení vlády o společných částech“). Společné části domu jsou pak povinně upraveny a vymezeny v prohlášení vlastníka.

Dle § 1166 NOZ jsou společnými částmi ty části nemovitosti, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně.

Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen nebo věcné právo vlastníků k tomuto pozemku, které zakládá právo mít na pozemku dům, dále stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, jeho tvaru a vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky.

Od tohoto obecného výčtu se nelze odchýlit ani v prohlášení vlastníka, ani např. dohodou spoluvlastníků nebo rozhodnutím shromáždění, lze jej ale libovolně rozšířit.

Údržba a úpravy v bytech

Náklady spojené s opravami, obnovou či péčí o vnitřní vybavení bytu, kromě přesně specifikovaných položek, jejichž funkčnost má vliv i na uživatele ostatních bytů v domě, jdou plně k tíži uživatele příslušného bytu.

V případě rizika obecného ohrožení, posuzovaného dle příslušné normy (NOZ aj.), či v případech, kdy hrozí nebezpečí omezení či poškozování práv ostatních uživatelů bytů či společných prostor domu, zajistí opravu (obnovu) v bytě neprodleně Správce. Náklady je povinen uhradit stávající uživatel bytu.

Péči o vnitřní vybavení bytu si zajišťuje každý uživatel bytu sám, na své náklady, včetně příslušných povolení, přičemž je povinností tuto údržbu provádět tak, aby nebyla ohrožena životnost a provozuschopnost společných zařízení nebo jiných bytů.

Pravidla k povolení stavebních úprav na žádost uživatelů je vhodné podrobně upravit ve směrnici. Veškeré stavební úpravy v bytě jsou předmětem ohlašovací povinnosti uživatele vůči Správci, a pokud tak ukládá stavební zákon i vůči stavebnímu úřadu. Pokud nedodržením ohlašovací povinnosti vznikne domu či Správci škoda, je uživatel bytu povinen tuto škodu v plné výši včetně sankce nahradit. Podobně se ohlašovací povinnost vůči Správci týká i dodatečných změn již nahlášených a Správcem schválených akcí.

Drobné opravy a běžná údržba bytu

Za drobné opravy a běžnou údržbu bytu, které si hradí uživatel bytu sám, se považuje zejména:

  • opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt,
  • opravy dveří a jejich součástí včetně vchodových dveří do bytových jednotek;
  • opravy rolet a žaluzií,
  • výměna vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, osvětlovacích těles a domácích telefonů v případě, že koncové zařízení v bytě je odlišné od ostatních koncových zařízeních v ostatních bytech,
  • výměna uzavíracích armatur rozvodu plynu v bytě, s výjimkou hlavního uzávěru pro byt,
  • opravy vodovodních výtoků, odsavačů par, digestoří, mísících baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, záchodových mís a splachovačů, kuchyňských sporáků, pečících trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, ve stavěných a přistavěných skříní vč. jejich výměny,
  • opravy vnitřních rozvodů SV a TUV včetně jejich výměny,
  • opravy kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva vč. uzavíracích armatur (mimo hlavního uzávěru pro byt) a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení a jejich výměna,
  • opravy bytového jádra (celé konstrukce včetně podlahy),
  • opravy veškeré elektroinstalace v bytě včetně chodbových jističů příslušejících k bytové jednotce,
  • opravy poškozených bytových vodoměrů a indikátorů spotřeby tepelné energie,
  • opravy kování okna včetně kompletního zasklení u bytových jednotek,
  • revize technických zařízení v bytových jednotkách,
  • pravidelné prohlídky a čištění předmětů vybavenosti bytové jednotky,
  • malování včetně opravy omítek, tapetování,
  • vnitřní nátěry,
  • čištění podlah včetně podlahových krytin,
  • čištění zanesených odpadů až ke stoupačce apod.

Svěřte správu nemovitosti našim zkušeným odborníkům. Finanční úspory při správě nemovitostí v našem podání jsou nemalé. Spolehlivá správa nemovitostí Praha.

Již žádné starosti s Vaší nemovitostí! O správu Vaší nemovitosti se postará náš tým zkušených odborníků, kteří se správou nemovitostí zabývají již řadu let.

Kontaktujte našeho obchodníka:  739 456 842 | sprava@ddservis.eu