Kvalitní správa nemovitostí Praha a správa Středočeský kraj - spolehněte se na naše profesionální správce.

Otázka:

SVJ bylo založeno (Prohlášení vlastníka vloženo do katastru ) za účinnosti zákona 72/1994 Sb., tj. před 1. 1. 2014. Dům neměl výtah a tudíž společnou částí domu výtah nebyl. Nyní chce SVJ:

1) přizpůsobit svoje stanovy ustanovením NOZ včetně úpravy hlasování přesně tak, jak je v NOZ,

2) postavit na domě výtah, který bude umístěn zvenku-s pojezdem po fasádě.

Znamená vybudování výtahu změnu Prohlášení vlastníka nebo nikoliv? Pokud ano, je k tomu třeba 100% souhlas všech vlastníků bytů v domě? Lze vlastní pořízení výtahu odsouhlasit většinou podílů vlastníků při většinové účasti všech (tj. cca 26 %)?

Odpověď

Při provádění stavebních úprav je vždy třeba se zabývat i tím, zda bude nutné takové úpravy promítnout do prohlášení vlastníka. Lze předpokládat, že výstavba výtahu ve většině případů povede ke změně údajů vymezujících společné části domu a proto bude na místě změnit i prohlášení vlastníka, tak, aby odpovídalo skutečnému stavu věci. I když v daném případě má dojít k výstavbě výtahu s pojezdem na fasádě, dojde pravděpodobně ke změně ve vymezení společných částí domu (začlenění zcela nové společné části), čímž vznikne potřeba změnit také prohlášení.

Pravidla pro změnu prohlášení vlastníka jsou v rámci nové právní úpravy obsažena v ust. § 1169 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „NOZ“). Toto ustanovení stanoví, že ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě, která nabývá účinnosti, pokud s ní (rovněž v písemné formě) budou souhlasit vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení (a to i v případě, pokud by tito vlastníci nebyli stranami dohody).

Ke změně práv a povinností vlastníků dochází zejména v případech, kdy se výstavbou mění podlahová plocha jednotek nebo celého domu, a tedy i velikost spoluvlastnických podílů. Pokud by v důsledku stavebních úprav ke změně práv a povinností vlastníků nedocházelo, bylo by dle našeho názoru možné uvažovat o tom, že dohody a tedy ani jejího odsouhlasení není třeba a že postačí přijetí rozhodnutí o změně prohlášení shromážděním vlastníků dle ust. § 1208 písm. b) NOZ. Komentářová literatura nicméně uvádí, že jde-li o změnu, která se bude dotýkat společných částí domu (ať už ve prospěch, či v neprospěch přímo konkrétních vlastníků), je nutno považovat všechny vlastníky v domě za „dotčené“ vlastníky, což lze vykládat tak, že v případě změn prováděných na společných částech bude třeba, aby všichni vlastníci sjednali dohodu a tuto následně odsouhlasili, případně také schválili na shromáždění dle ust. § 1208 písm. b) NOZ. Vzhledem k tomu, že situace je dosud do značné míry nejasná, můžeme pouze doporučit, aby bylo postupováno s co největší opatrností a se souhlasem všech vlastníků.

Rozhodování o pořízení výtahu pak souvisí s tím, co bylo uvedeno výše – v souvislosti s pořízením výtahu a stavebními úpravami dojde pravděpodobně ke změnám v prohlášení vlastníka, které vyžadují dohodu dotčených vlastníků, odsouhlasení a schválení. Rozhodnutí by tedy mělo být přijato v souladu s těmito pravidly.

Rádí Vám zodpovíme vaše dotazy. Váš spolehlivý správce nemovitosti. Správa domu, správa SVJ, správa DB, Správa nemovotostí Praha a Středočeský kraj.

Kvalitní správa nemovitostí

Správa budov a všech druhů objektů. Kvalitní správa nemovitostí Praha. Správa domů, bytů. Kompletní správní činnost.