Kvalitní správa nemovitostí Praha a správa Středočeský kraj - spolehněte se na naše profesionální správce.

Otázka:

Má majitel jednotky povinnost platit zálohy spojené s užíváním jednotky?

Odpověď

SV hospodaří především s příspěvky na správu domu a pozemku jednotlivých členů společenství, tedy s platbami, které mají být využity k úpravám, opravám a údržbě společných částí domu, a případně i pozemku spoluvlastněných členy SV. Výše těchto příspěvků bývá obvykle závislá na velikosti podílu na společných částech. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad. O konkrétní výši příspěvků rozhoduje shromáždění. To může rozhodnout nejen o výši pravidelných příspěvků, ale např. i o povinnosti členů poskytnout společenství jednorázovou platbu, např. na krytí konkrétní potřebné opravy (zateplení domu, výměnu oken aj.). V případě, že shromáždění o povinnosti členů SV k úhradě konkrétní částky příspěvku na správu domu a pozemku rozhodne, jsou k této platbě povinni všichni členové SV bez ohledu na to, zda s provedením platby souhlasí, tedy bez ohledu na to, jak tito konkrétní členové na příslušném shromáždění hlasovali. Rozhodování o některých souvisejících otázkách může být stanovami SV určeno do působnosti jiných orgánů SV, zejména jeho výboru. I v takovém případě si však shromáždění obvykle může přijímání rozhodnutí v těchto otázkách vyhradit.

Další finanční prostředky poukazované jednotlivými členy SV tvoří zálohy na úhradu služeb poskytovaných těmto členům, nejtypičtěji na dodávky energií, vody či odvoz odpadu.

Právní povaha podílu na nákladech spojených se správou domu či pozemku je taková, že zatěžuje vždy konkrétního aktuálního vlastníka jednotky. Jakkoliv nebyla v minulosti tato otázka nahlížena v praxi zcela jednotně, převažoval názor, že v domech, ve kterých je na náklady spojené se správou domu vybírána záloha (dříve širokou veřejností označovaná jako příspěvek do fondu oprav), je každý vlastník jednotky po dobu trvání svého vlastnictví povinen odvádět stanovené zálohy, a to bez ohledu na to, zda za takto shromážděné finanční prostředky byla v tomto období provedena oprava, investice a podobně, či nikoliv. Stejně tak, pokud je konkrétní osoba vlastníkem jednotky pouze po krátkou dobu, po kterou se realizuje nákladná investice, na kterou budou použity prostředky na správu domu a pozemku shromažďované delší dobu, nebude tato osoba příspěvky doplácet, ale tyto příspěvky se použijí na investici zálohy zaplacené jejím předchůdcem (dřívějším vlastníkem téže jednotky). Občanský zákoník v ust. § 1186 NOZ výslovně stanoví, že převodem vlastnictví k jednotce nevzniká povinnost osoby odpovědné za správu domu příspěvky vypořádat, přičemž předchozí vlastník musí nabyvateli doložit potvrzením od osoby odpovědné za správu domu bezdlužnost či případně, jaké dluhy se k jednotce váží.

Z výše uvedeného je zřejmé, že SV v průběhu jeho existence vznikají pohledávky za vlastníky jednotlivých jednotek. Ve vztahu k uvedeným pohledávkám je vlastníky jednotek možné považovat za dlužníky SV.

V praxi se často stává, že člen SV svůj závazek k úhradě některé z uvedených plateb nesplní. Důvody pro odepření splnění takových závazků bývají různé. Přes prostou neochotu nebo neschopnost uhradit příslušnou částku někdy členové SV tímto způsobem vyjadřují svůj nesouhlas s hospodařením SV či s tím, na jaké konkrétní opravy či úpravy byly sdružené finanční prostředky na správu domu a pozemku poskytnuty či užity. Takový postup však nemá oporu v zákoně. Především je třeba zdůraznit, že pokud o tom příslušný orgán SV rozhodl, vzniká platební povinnost všem členům SV, bez ohledu na jejich názor na výši či přiměřenost takové platby.

Stejně tak v případě oprav a úprav společného majetku je jediným relevantním kritériem, zda o provedení opravy či úpravy rozhodl příslušný orgán společenství (obvykle jeho shromáždění) a konkrétním členům nepřísluší posuzovat potřebu provedení těchto oprav či úprav nebo přiměřenost nákladů na ně jinak než v rámci shromáždění. Člen SV se tak např. nemůže dovolávat toho, že s provedením konkrétní opravy či úpravy nesouhlasil, a tudíž že nebude náklady na ni hradit - takové námitky má možnost uplatnit pouze na schůzi příslušného orgánu SV a byl-li přehlasován, je z hlediska povinnosti takto vzniklé náklady hradit ve shodném právním postavení jako ti členové SV, kteří s provedením opravy či úpravy souhlasili. Tím samozřejmě není dotčena možnost přehlasovaného vlastníka navrhnout soudu – existuje-li k tomu důležitý důvod – aby o záležitosti rozhodnul, návrh ovšem musí podat do tří měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl (ust. § 1209 odst. 1 NOZ).

Rádí Vám zodpovíme vaše dotazy. Váš spolehlivý správce nemovitosti. Správa domu, správa SVJ, správa DB, Správa nemovotostí Praha a Středočeský kraj.

Kvalitní správa nemovitostí

Správa budov a všech druhů objektů. Kvalitní správa nemovitostí Praha. Správa domů, bytů. Kompletní správní činnost.